가족 간 거래의 실익 1 : 상속세를 줄일 수 있다 (가족간부동산거래)

작성자: 신방수 세무사 | 세무법인 정상 이사 | Jan 22, 2026 8:58:31 AM

신방수 세무사

부동산 세금 중 가장 쟁점이 많은 항목이 바로 특수관계인인 가족에서 발생하는 거래가 아닐까 싶습니다. 가족 간에 부동산을 매매나 증여 등으로 이전하는 경우가 많은데, 이때 다양한 제도가 적용되어 과세하는 경우가 많기 때문입니다. 예를 들어 기준시가로 증여세를 신고하면 나중에 시가로 과세가 된다든지, 부모로부터 증여받은 주택을 양도해서 비과세가 되는 줄 알았는데 과세로 뒤바뀌는 경우 등이 그렇습니다. 이번 호부터는 가족 간에 매매나 증여 등을 통해 거래한 경우 적용되는 다양한 세무상 쟁점 등을 분석하고자 합니다. 그 첫 번째로 이번 호는 가족 간 부동산 거래의 실익에 대해 살펴봅니다.

<주요 주제>

1. 최근 가족 간의 거래가 빈번해진 이유
2. 가족 간 거래의 실익 1 : 상속세를 줄일 수 있다
3. 가족 간 거래의 실익 2 : 양도세를 안 낼 수 있다
4. 가족 간 거래의 실익 3 : 저가 양도로 다양한 효과를 누릴 수 있다
5. 가족 간의 거래를 주저하는 이유
6. 대안은 어떻게 선택하는 것이 좋을까?
7. 가족 간의 거래방법 비교
8. 부동산 거래 시 발생하는 세금들
9. 가족 간 거래에서 파생하는 세무상 쟁점들

현실에서 보면 가족 간의 거래는 세금을 줄이기 위해서 시도되는 경우가 많다. 그 중 대표적인 것이 바로 상속세다. 상속대비가 늦으면 낭패를 당하는 경우가 많기 때문이다. 다음에서는 사례를 통해 이에 대해 알아보자.

| Case

K 씨는 60대로 다음과 같은 자산을 보유하고 있다. 물음에 답하면?

<자료>

구분	개념	내용
상가	시가 20억 원	시가는 세법상의 시가를 말함.
주택	시가 20억 원(2주택)	시가는 세법상의 시가를 말함.
현금자산	10억 원

Q1. 상속세는 얼마나 예상되는가? 단, 상속공제액은 10억 원이라고 하자.

상속세는 상속재산가액에서 각종 공제액을 차감한 과세표준에 10~50%로 과세되는 세목에 해당한다.

- 상속세 과세표준 : 50억 원-10억 원=40억 원

- 상속세 산출세액 : 40억 원×50%-4억 6,000만 원(누진공제)=15억 4,000만 원

Q2. 상속세를 줄이기 위해 어떤 자산을 줄이는 것이 좋을까?

상속세가 예상되는 경우에는 자산을 증가시키는 것보다는 줄이는 것이 좋다. 이를 위해서는 세금이 없거나 적고 손쉽게 이전이 가능한 자산을 이전하는 것이 좋다. 사례의 경우 ‘현금자산→상가→주택 등’의 순으로 한다.

Q3. 부동산 중 일부를 줄이려고 한다. 어떤 방법이 있을까?

부동산의 경우 매도를 하면 양도세, 증여하면 증여세가 발생한다. 이외 취득자에게는 취득세가 발생한다. 따라서 사전에 이와 관련된 세금의 크기를 확인하고 실행 여부를 검토해야 한다.

| Consulting

상속세를 줄이기 위한 수단으로 매매나 증여 등이 있다. 이러한 수단의 특징을 비교하면 다음과 같다.

* 부채를 포함해 증여를 받으면 이를 부담부 증여라고 한다.

이외에도 법인도 개인의 자산을 상속이나 증여 또는 매매를 통해 취득할 수 있다.

| 실전 연습

앞의 K 씨는 보유하고 있는 주택 중 1채(시가 5억 원)를 줄이기로 마음먹었다. 물음에 답하면?

Q1. 주택을 증여하면 상속세는 줄어들까?

줄어드는 주택의 시가가 5억 원이면 이에 대해 50%의 세율을 적용하면 2억 5,000만 원의 상속세가 감소할 것으로 예상한다.

☞ 사전 증여일로부터 10년 이내에 증여자가 사망한 경우에는 상속재산가액에 합산되므로 이때에는 상속세가 줄어들지 않는다.^*

* 단, 합산되는 증여재산가액은 증여일 현재의 평가액이 되므로 향후 해당 자산가격이 상승하더라도 이에 대해서는 상속세가 추가되지 않는다(사전 증여의 이점이 될 수 있다).

Q2. 주택을 증여하면 증여세와 취득세는 얼마나 나올까?

증여세와 취득세는 시가로 각각 과세된다.

-증여세 : (5억 원-5,000만 원)×20%-1,000만 원=8,000만 원

-취득세 : 5억 원×4%=2,000만 원

-계 : 1억 원

☞ 2023년부터 증여에 따른 취득세 과세표준이 시가표준액(기준시가)에서 시가로 인상되고 세율이 최고 12%까지 인상되어 증여비용이 대폭 인상되었다.

Q3. 주택을 자녀에게 매매하면 앞의 내용은 어떻게 달라질까?

앞의 Q1과 Q2의 경우와 비교해보자.

- Q1의 경우 : 매매를 선택해도 상속세가 줄어든다. 이때 매매가액은 상속재산가액에 합산되지 않는다.

- Q2의 경우 : 매매를 하면 양도세와 취득세가 부과된다. 이들 세금은 앞의 증여에 따른 증여세와 취득세와는 다른 구조로 계산한다. 사례의 경우에는 주어진 정보가 없으므로 계산을 할 수가 없다.

Q4. 사례의 경우 증여가 좋을까 매매가 좋을까?

증여하는 것이 좋을지 매매하는 것이 좋을지는 불분명하다. 여러 가지 변수를 고려해야 하기 때문이다.

Tip 상속세 개정 추진

정부와 여당을 중심으로 다음과 같이 상속세를 개편하려는 움직임을 보인다.

① 상속세율 인하→과세표준 상향조정 및 세율 인하 추진

② 일괄공제 상향→5억 원에서 10억 원 등으로 상향

③ 유산과세형→유산취득과세형으로 변경

④ 가업 승계 시점 과세→지분 매각 시 과세(자본이득세) 변경

이 중 ③과 ④는 당장 추진하는 것은 한계가 있으나 ①과 ②는 국회의 동의를 얻어 바로 시행할 수 있다. 2024년 12월 정기국회 논의결과를 지켜봐야 할 것으로 보인다.

#가족간부동산거래

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