나태현세무사_세무법인하나 이사

최근 가족법인을 활용한 고소득자의 세테크가 유행하고 있습니다. 고액연봉자·전문직·사업가·연예인 등 이미 높은 소득을 벌고 있는 고소득자들은 재테크를 통해 임대소득이나 2천만원 초과하는 이자·배당 소득이 발생하면 그대로 종합소득에 합산과세 되어 높은 소득세율을 적용받습니다.

고소득자들은 재테크로 얻은 소득까지 높은 소득세율을 적용받는 것이 아깝기 때문에 높은 세금 부담을 회피하고자 가족법인 설립을 새로운 절세 수단으로 적극 활용하고 있습니다. 가족법인을 설립하고 건물 취득과 임대·금융투자 소득귀속의 주체를 나와 분리하여 이용하는 것입니다. 가장 대표적인 투자대상이 부동산이므로 꼬마빌딩을 투자하여 건물 차익과 임대소득을 취하고자 하는 것인데, 22년도 금리 상승 전에 가족법인으로 건물 투자가 한창 유행 했었고 지금도 계속 이어지고 있습니다.

하지만 법인으로 수도권 과밀억제권역 내의 부동산을 취득하면 법인 본점의 위치에 따라 취득세 중과세 이슈가 발생합니다. 대부분의 고소득자들은 서울이나 경기 주요지역의 부동산을 취득하려 하기 때문에 취득세 중과세를 회피하고자 수도권 과밀억제권역 밖에 ‘허위 본점’을 두고 일반세율을 적용받는 경우가 많습니다. 하지만 지자체에서 이를 인지하고 세무조사를 대폭 실시하고 있습니다.

지방세법상 법인 취득세 중과세 내용

지방세법 제13조 제2항 제1호와 지방세법 시행령 제27조 제3항 내용을 크게 정리해 보면
① 대도시에서 법인을 설립하거나,
② 대도시에 있는 휴면법인을 인수하거나,
③ 대도시에 법인의 지점 또는 분사무소를 설치하거나,
④ 법인의 본점·주사무소·지점 또는 분사무소를 대도시 밖에서 대도시로 전입(서울특별시 외의 지역에서 서울특별시로의 전입도 포함)하는 경우
대도시의 부동산을 취득한다면(그 설립·설치·전입 이후의 부동산 취득을 포함) 취득세가 중과세 됩니다.

지방세법에서 말하는 대도시란 ｢수도권정비계획법｣ 제6조에 따른 과밀억제권역에서 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률을 적용받는 산업단지는 제외한 지역을 말합니다. 서울은 전지역이 과밀억제권역에 해당되며, 산업단지는 대도시에서 제외한다 했는데 서울 안의 대표 산업단지는 구로·가산 디지털단지입니다.

그렇기 때문에 법인의 취득세 중과세를 피하고자 구로·가산 디지털단지 내의 공유오피스를 활용하여 법인 본점을 설립하는 분들이 많습니다. 하지만 본점을 공유오피스로 하는 순간 과세관청의 의심의 눈을 피하기가 힘듭니다.

또한 법인 취득세 중과세와 관련하여서는 본점 위치뿐만 아니라 지방세법 시행령 제27조 [대도시 부동산 취득의 중과세 범위와 적용기준]의 내용도 같이 아셔야 합니다.

시행령의 내용은 2가지로 나뉘어 지는데, 대도시에서의 법인 본･지점 설립이나 전입에 따른 부동산 취득은
① 해당 법인의 본점･주사무소･지점이 대도시 전입 이전이라도 본･지점 등의 용도로 직접 사용하기 위한 부동산 취득으로 한다는 부분과
② 법인의 본･지점 설립･설치･전입 이후의 5년 이내의 부동산 취득은 업무용･비업무용 또는 사업용･비사업용의 모든 부동산 취득으로 한다는 부분입니다.

이중에서도 특히 ①의 내용이 중요한데, ①의 내용은 대도시에 본･지점 등 전입 이전이라도 대도시 내 부동산을 취득하여 본･지점 용도로 직접 사용하는 경우 취득세 중과세를 적용한다는 뜻입니다. 따라서 대도시 밖에 본점을 설치했더라도 대도시 내에 취득한 부동산을 법인의 사무실 등으로 직접 사용한다면 취득세가 중과세 되니 조심하셔야 합니다.

허위 본점을 이용한 편법과 그에 따른 추징 사례

경기도의 보도자료 주요 사례를 보면 법인 대표자 겸 의사가 대도시 밖에 법인 본점을 설립 후 대도시 안의 병원으로 사용할 건물을 취득하여 일반 취득세율로 신고･납부하였다가 추징당한 사례가 나옵니다.

사례의 취득세 세무조사 쟁점을 보면
① 대도시 밖 본점의 허위성 여부,
② 법인의 대도시 내 취득 부동산이 실제 법인 본･지점의 용도로 사용되는지 여부
이렇게 2가지였습니다.

법인 본점 주소가 허위인지 여부 쟁점의 경우 사실관계 판단과 증거자료 수집이 관건이 됩니다.

가장 우선적으로 확인하는 것은 수도권 과밀억제권역 밖의 본점 기능과 실재성부터 조사를 합니다. 해당 주소지에 실제 법인의 사업장이 차려져 있다면, 서류상 본점에서 실제 법인의 업무가 행해지고 있는가를 중점적으로 조사하며 근거자료 제출을 요구합니다.

두 번째 쟁점은 법인이 취득한 수도권 내의 물건지에서 실질적으로 법인의 업무가 행해지고 있는지를 검토합니다. 사례에서 형식상은 법인 직접 사용이 아닌 개인사업자에게 임대를 주고 있는 것이었지만, 실질은 임차인 개인이 법인의 본점 업무를 병행하고 있어서 순수 임대목적의 물건이 아니라 법인의 직접사용 목적으로 쓰여진다고 본 것입니다.

추가적으로 주의할 점은 비상주 공유오피스(계약면적 3.3㎡)를 활용한 법인 설립은 실제성을 부인당할 가능성이 높다는 것입니다. 비상주 공유오피스 운영하는 곳을 보면 실제 자리는 없이 주소만 빌려주고, 실사 나왔을 때 지원 서비스를 제공한다고 하는데 실제 세무조사를 할 때는 입증 근거가 있어야 하기 때문에 형식상 자리나 사무실 구색만 보여준다고 해서 그곳을 실 사무실로 인정해 주긴 쉽지 않습니다.

최근 서울시에서 법인 취득세 조사가 많이 나왔는데, 공유오피스에 본점 형식만 갖춘 곳이 많아서 입증이 어렵다는 이야기가 현장에서 많이 들립니다. 허위 본점의 리스크에 대해 반드시 인지하고 실재성에 대한 부분이 입증될 수 있도록 주의가 필요하겠습니다.

#부동산가족법인 #상증세절세 #가족법인컨설팅 #금전무상대여 #부동산 가족법인