부동산 세금 중 가장 쟁점이 많은 항목이 바로 특수관계인인 가족에서 발생하는 거래가 아닐까 싶습니다. 가족 간에 부동산을 매매나 증여 등으로 이전하는 경우가 많은데, 이때 다양한 제도가 적용되어 과세하는 경우가 많기 때문입니다. 예를 들어 기준시가로 증여세를 신고하면 나중에 시가로 과세가 된다든지, 부모로부터 증여받은 주택을 양도해서 비과세가 되는 줄 알았는데 과세로 뒤바뀌는 경우 등이 그렇습니다. 이번 호부터는 가족 간에 매매나 증여 등을 통해 거래한 경우 적용되는 다양한 세무상 쟁점 등을 분석하고자 합니다. 그 첫 번째로 이번 호는 가족 간 부동산 거래의 실익에 대해 살펴봅니다.
<주요 주제>
1. 최근 가족 간의 거래가 빈번해진 이유
2. 가족 간 거래의 실익 1 : 상속세를 줄일 수 있다
3. 가족 간 거래의 실익 2 : 양도세를 안 낼 수 있다
4. 가족 간 거래의 실익 3 : 저가 양도로 다양한 효과를 누릴 수 있다
5. 가족 간의 거래를 주저하는 이유
6. 대안은 어떻게 선택하는 것이 좋을까?
7. 가족 간의 거래방법 비교
8. 부동산 거래 시 발생하는 세금들
9. 가족 간 거래에서 파생하는 세무상 쟁점들
2. 가족 간 거래의 실익 1 : 상속세를 줄일 수 있다
3. 가족 간 거래의 실익 2 : 양도세를 안 낼 수 있다
4. 가족 간 거래의 실익 3 : 저가 양도로 다양한 효과를 누릴 수 있다
5. 가족 간의 거래를 주저하는 이유
6. 대안은 어떻게 선택하는 것이 좋을까?
7. 가족 간의 거래방법 비교
8. 부동산 거래 시 발생하는 세금들
9. 가족 간 거래에서 파생하는 세무상 쟁점들
가족 간의 거래는 주로 상속세를 줄이는 관점에서 많이 시도되지만, 때로는 당면하는 세금인 보유세나 임대소득세 또는 양도세를 줄이기 위한 수단으로도 사용되고 있다. 더 나아가 적극적으로 나서 세금을 안 내는 상황을 만들 수 있다. 다음에서 사례를 통해 이에 대해 알아보자.
| Case
K 씨 부부는 현재 2주택을 보유 중이다. 물음에 답하면?
<자료>
- 주택 보유 현황
· A 주택 : 기준시가 5억 원(남편 소유)
· B 주택 : 기준시가 7억 원(배우자 소유)
- A 주택과 B 주택은 모두 조정지역에 소재하며 일시적 2주택 관계에 해당함.
- A 주택의 일시적 2주택의 처분기한이 얼마 남지 않았음.
Q1. K 씨 부부는 A 주택을 팔기 위해 노력하고 있지만 최근 부동산 분위기가 얼어붙어 기한 내 파는 것이 힘들 것으로 여기고 있다. 이런 상황에서 일시적 2주택 처분기한 내에 자녀에게 양도할 계획을 세웠다. 이 경우 취득세는 일반과세, 양도세는 비과세를 받을 수 있는가?
일시적 2주택의 경우 양도세는 규제지역과 관계없이, 취득세는 신규주택이 규제지역 내에 소재하는 경우 3년의 처분기한을 두고 있다. 따라서 물음의 두 세목 모두 종전 주택을 신규주택의 취득일로부터 “3년” 내에 양도해야 이러한 혜택을 받을 수 있다. 따라서 다음과 같은 관계가 형성된다.
- 만일 자녀가 독립 세대 요건을 갖춘 경우라면 : 취득세 일반과세, 양도세 비과세가 가능하다.
- 만일 자녀가 독립 세대 요건을 갖추지 못한 경우라면 : 취득세는 중과세(8%), 양도세는 과세가 된다.
☞ 참고로, 세법은 이 같은 거래에서 자금출처, 저가 양도 여부 등을 확인해 비정상적인 거래행위를 규제한다.
Q2. A 주택을 매수한 자녀는 비과세를 받을 수 있는가? 자녀는 별도 세대요건을 갖추고 있다.
자녀가 독립된 세대로 A 주택을 매수 후 2년 보유 및 거주* 한 경우라면 비과세를 받을 수 있다.
* 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역 내에서 취득한 주택에 한한다.
Q3. 만일 A 주택을 일시적 2주택 처분기한 내에 자녀에게 증여하면 취득세 일반과세와 양도세 비과세는 적용되는가?
자녀가 A 주택을 매수가 아닌 증여를 받은 경우라면 다음과 같은 결과가 나온다.
- 취득세 : 일시적 2주택 처분기한 내에 처분* 했으므로 일반과세(1~3%)를 받을 수 있다.
* 지방세법상 “처분”에는 양도는 물론이고 증여, 멸실 등을 포함한다. 즉 기한 내에 주택 수가 줄어들면 이를 처분으로 본다.
- 양도세 : 양도세는 유상으로 양도하는 발생하는 세목이므로 물음의 경우 이와는 관계가 없다.
Q4. Q3에서 자녀는 어떤 세금을 부담하는가?
이 주택을 증여받은 자녀에게는 증여세와 취득세 중과세(12%*)가 적용될 수 있다.
* 증여자가 1세대 2주택 이상인 상태에서 조정대상지역 내의 시가표준액 3억 원 이상을 증여하면 12%의 세율이 적용된다.
☞ 이처럼 가족 간에 거래할 때에는 거래당사자 모두에 대한 세금 문제를 정확히 파악할 수 있어야 한다.
| Consulting
가족 간의 거래를 통해 양도세를 줄이는 사례들은 상당히 많다. 주요 내용을 정리하면 다음과 같다.
☞ 위와 같이 가족 간의 거래를 통해 양도세를 줄이는 방법은 무척 다양하다. 이에 세법은 이 과정에서 조세회피 등이 발생할 개연성이 높다고 보아 다양한 방법으로 이를 규제하게 된다. 예를 들면 다음과 같은 것들이 있다. 이에 대한 자세한 내용은 이후에 순차적으로 살펴볼 것이다.
- 자금출처의 확인→가장매매 여부를 확인한다.
- 시가 확인→저가 양도 여부를 확인한다.
- 수증자의 10년 내 양도→이월과세 적용대상 여부를 확인한다.
| 실전 연습
앞의 K 씨 부부는 2주택을 보유 중이다. 자료가 다음과 같이 변경되었다고 하자. 물음에 답하면?
<자료>
· A 주택 : 기준시가 5억 원(남편 소유)
· B 주택 : 기준시가 7억 원(배우자 소유)
· A 주택과 B 주택은 모두 비조정 지역에 소재하며, 양도세는 일시적 2주택 관계에 해당함.
Q1. A 주택을 일시적 2주택 처분기한 내에 자녀에게 양도하고자 한다. 이 경우 취득세는 일반과세, 양도세는 비과세를 받을 수 있는가?
일시적 2주택의 경우 양도세는 규제지역과 관계없이, 취득세는 신규주택이 규제지역 내에 소재하면 3년의 처분기한을 두고 있다. 따라서 물음의 경우 양도세만 신규주택의 취득일로부터 “3년” 내에 양도하면 되며, 취득세는 신규주택이 비조정 지역에 소재하므로 이때에는 처분과 관계없이 무조건 일반과세가 적용된다. 따라서 다음과 같은 관계가 형성된다.
- 만일 자녀가 독립 세대 요건을 갖춘 경우라면 : 취득세 일반과세, 양도세 비과세가 가능하다.
- 만일 자녀가 독립 세대 요건을 갖추지 못한 경우라면 : 취득세는 일반과세, 양도세는 과세가 된다.
Q2. A 주택을 매수한 자녀는 비과세를 받을 수 있는가? 자녀는 별도 세대요건을 갖추고 있다.
자녀가 독립된 세대로 A 주택을 매수 후 2년 보유한 경우라면 비과세를 받을 수 있다. 이때에는 2년 거주를 하지 않아도 된다. 2년 거주 요건을 취득 당시 조정지역에 해당하여야 적용되기 때문이다.
Q3. 만일 A 주택을 일시적 2주택 처분기한 내에 자녀에게 증여하면 취득세 일반과세와 양도세 비과세는 적용되는가?
자녀가 A 주택을 매수가 아닌 증여를 받은 경우라면 다음과 같은 결과가 나온다.
- 취득세 : 일시적 2주택이 아니므로 3년 내 처분이 필요 없다.
- 양도세 : 양도세는 유상으로 양도하는 발생하는 세목이므로 물음의 경우 이와는 관계가 없다.
Q4. Q3에서 자녀는 어떤 세금을 부담하는가?
이 주택을 증여받은 자녀에게는 증여세와 취득세 일반과세(3.5%)* 가 적용될 수 있다.
* 비조정 지역 외의 증여주택에 대해서는 기준시가 불문하고 무조건 일반세율이 적용된다.
☞ 앞의 사례는 상황에 따라 관련 내용이 변할 수 있음을 알려주고 있다.
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해당 자료의 내용은 집필자의 개인적인 의견으로 삼일피더블유씨솔루션(주)의 공식적인 의견이 아님을 밝힙니다.
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