이번 호에는 건설용지를 보유 또는 양도하면서 발생하는 다양한 세무상 쟁점과 건축주 관점에서 신축공사를 할 때 알아야 할 기초적인 세무를 다루고자 합니다. 먼저 건설용지를 보유할 때에는 종부세 등 보유세가 나오게 되는데, 이를 이해하기 위해서는 재산세 과세방식을 정확히 이해할 필요가 있습니다. 또한 보유 토지의 양도 시 비사업용 토지 여부 판단도 매우 중요합니다.
한편 신축공사 시에는 주로 부가세 처리가 쟁점이 될 수 있습니다. 이러한 점에 유의해 이하의 내용을 살펴보시기 바랍니다.
<주요 주제>
<건설용지의 보유 및 양도 관련 세무상 쟁점>
1. 건설용지의 장기간 보유와 세무상 쟁점
2. 건설용지와 보유세 과세
3. 개인의 건설용지 양도와 세무상 쟁점
4. 법인의 건설용지 양도와 세무상 쟁점
5. 개인과 법인의 비사업용 토지 판단법 비교
<신축공사 중 건축주의 세무처리법>
6. 공사 중 세무상의 이슈
7. 국민주택의 공급과 이의 건설용역 제공에 따른 부가세 실무
8. 국민주택 건설공사와 수익성 분석
국민주택의 건축에서 부가세를 어떤 식으로 처리할 것인지는 그 사업의 수익성과 직결되는 경우가 많다. 부가세가 발생하더라도 이를 환급받지 못하면 건축원가가 올라가기 때문이다. 이하에서 사례를 통해 이에 대해 좀 더 살펴보자.
<사례>
A사는 국민주택을 분양하기 위해 B시공사를 원청사로 선정하였다. B시공사는 C회사를 전문공사업체로 선정하였다. C사는 B사에 아래와 같은 견적서를 제출하였다. 이들은 모두 건설업으로 적법하게 등록을 하였다. 물음에 답하면?
<자료>
ㆍ자재비 : 10억 원(부가세 별도)
ㆍ인건비 : 10억 원(부가세 없음)
ㆍ일반관리비 : 1억 원
ㆍ이윤 : 총원가의 10%(부가세 없음)
Q1. C하도급사는 B 원청사에 계산서를 발행하는가?
그렇다. 하도급사가 제공하는 건설용역이 국민주택의 공급과 관련이 있기 때문이다.
Q2. 위 자료에서 총원가는 얼마인가?
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구분
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공급가액
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부가세
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계
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자재비
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10억 원
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1억 원
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11억 원
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인건비
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10억 원
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-
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10억 원
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일반관리비
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1억 원
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-
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1억 원
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계
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21억 원
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1억 원
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22억 원
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Q3. 계산서상의 공급가액은 얼마인가?
위의 총원가인 22억 원의 10%인 2.2억 원의 이윤을 더하면 24.2억 원이 공급가액이 된다.
Q4. 만일 자재비에 대한 부가세를 C사가 환급처리를 하는 식으로 한 경우라면 계약금액은 얼마가 되는가?
이 경우 총원가는 21억 원이 되고 이의 10%인 2.1억 원이 이윤이 되므로 계약금액은 23.1억 원이 된다. Q3와는 1.1억 원이 차이가 난다.
Q5. Q4처럼 처리하는 것이 가능한가?
아니다. C사가 공급하는 건설용역은 면세가 되므로 자신이 공급받은 재화나 용역에 의해 부담한 매입세액은 공제가 되지 않는다.
※ 시사점
국민주택의 건설용역과 관련해 자재공급 등과 관련해 부가세를 누가 부담하느냐에 따라 공사금액 등이 달라질 수 있음에 유의해야 한다.
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