주택을 신축이나 리모델링을 통해 분양ㆍ판매하는 업은 “신축 등”의 건설 활동이 전제되므로 세법은 이를 “건설업”의 범주에 포함하여 조세감면 등의 세금 우대를 하고 있다. 이에 반해 상가나 오피스텔 등의 건물을 신축하거나 리모델링하여 분양ㆍ판매하는 것은 세법상 건설업이 아닌 부동산업 (부동산매매업)으로 보아 주택처럼 우대하지 않는다. 이하에서는 신축사업 및 리모델링 사업과 관련해 세법상의 업종을 구분하는 요령에 대해 좀 더 자세히 알아보자.
1. 주택신축판매업(=건설업)
주택을 신축하거나 리모델링을 통해 분양 또는 판매하는 업은 “건설 활동”과 분양ㆍ판매가 동시에 결합된 것으로 원래 부동산업에 해당하나 건설 활동이 개입되므로 세법은 이를 건설업으로 분류하고 있다. 이처럼 건설업에 해당하면 소득세ㆍ법인세감면 등의 우대를 받는다. 다만, 주택건설공사를 일괄도급 발주하여 인도받은 주택을 분양ㆍ판매하는 것은 부동산업에 해당하므로 세법상 건설업에 해당하지 않는다. 따라서 이의 경우 조세감면을 받을 수 없다.
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구분
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업종구분
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감면 여부
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건축주가 주택을 신축하여 판매
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건설업 : 주거용 건물 건설업(451102 등*)
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가능
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건축주가 주택을 일괄도급 발주 후 판매
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부동산업 : 부동산 개발 및 공급업(703011 등*)
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불가능
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* 사업자등록에 필요한 국세청 관리 코드를 말한다. 이에 대해서는 전월 호에서 살펴보았다.
주택을 신축하여 판매하는 업은 “주거용 건물 건설업(코드 : 451102 등)”으로 사업자등록을 하게 된다. 다만, 완성된 주택을 오직 분양 또는 판매(분양대행사)한 것은 부동산업으로 보게 된다. 따라서 후자의 경우 건축주가 모든 공사를 한 업체에 일임하고 완성된 주택을 인수하여 분양한 경우 감면이 적용되는 건설업에 해당하지 않는다.*
* 법인이 직접 건설 활동을 수행하지 않고 건설업체에 의뢰하여 주거용ㆍ비주거용 건물을 건설하고 이를 분양ㆍ판매하여 한국표준산업분류상 부동산업 중 부동산공급업으로 분류되는 경우에는 건설업에 해당하지 아니하는 것이며, 한국표준산업분류상 주거용 건물공급업과 주거용 건물건설업의 구분기준인 직접 건설 활동을 수행하는지는 단순한 하도급 비율을 기준으로 판단하는 것이 아니고, 시행사와 시공사의 계약 내용, 공사공정의 관리 및 현장의 안전관리책임 등의 내용을 기준으로 직접 건설 활동 수행 여부를 사실 판단하여야 함(서이-1952, 2005.11.30., 조심 2008중3824, 2009.1.28. 및 대법 2007두8843, 2009.8.20.).
☞ 리모델링 사업의 경우에도 위와 같이 분류하면 될 것으로 보인다(아래 건물도 동일하다).
2. 건물신축판매업(=부동산매매업)
상가나 오피스텔 등 건물을 신축하여 판매하는 업은 “건설 활동”이 개입되므로 주택과 같이 건설업으로 보는 것이 타당하나, 세법은 주택신축판매업과 세제를 달리 적용하기 위해 이를 부동산업 중 “비주거용 건물 개발 및 공급업”으로 사업자등록을 하도록 하고 있다.
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구분
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업종구분
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감면 여부
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건축주가 건물을 신축하여 판매
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부동산 개발 및 공급업(703021 등)
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불가능
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건축주가 건물을 일괄도급 발주 후 판매
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부동산 개발 및 공급업(703023 등)
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불가능
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세법은 위의 “부동산 개발 및 공급업”을 소득세법이나 부가세법에서는 “부동산매매업”으로 별도로 정의하여 여러 가지 제도를 적용하고 있다. 대표적인 것이 바로 소득세법상의 비교과세이다. 이 제도는 부동산매매사업자 중 주택(신축주택은 제외)과 비사업용 토지, 분양권 등을 사업자가 매매하면 양도세와 종합소득세 중 많은 세액을 납부하도록 하는 제도를 말한다. 한편 부동산매매업으로 분류되면 다른 사업자들과는 달리 예정신고의무*가 있다는 점에 유의해야 한다.
* 분양이 완료된 날이 속한 달의 말일로부터 2개월 이내에 매매차익에 대한 예정신고 및 납부를 해야 한다. 이를 위반하면 신고 불이행에 따른 가산세가 부과된다.
Tip. 신축ㆍ리모델링사업 업종구분
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구분
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주택
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건물
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사업자등록
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주거용 건물건설업
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비주거용 건물건설업
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세법 적용상의 업종
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건설업
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부동산매매업
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효과
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중소기업 특별세액감면 등 적용
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조세감면 없음. 비교과세, 매매차익 예정신고의무 등 있음.
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