주택/건물 신축ㆍ리모델링 판매업 진행 시 주의해야 할 세무상 쟁점

주택이나 건물을 신축하거나 리모델링하여 판매하는 사업을 진행할 때에는 여러 세목이 동시에 문제된다. 사업 초기에는 취득세와 종부세가 중요하고, 공사 진행 및 분양단계에서는 부가세가 핵심 쟁점이 된다. 이후 분양수익이 발생하면 개인은 소득세, 법인은 법인세 문제가 뒤따른다. 다음에서는 세목별 핵심 쟁점을 먼저 정리하고, 구체적인 내용은 뒤에서 살펴보기로 한다.

건설용지를 확보하는 과정에서 멸실예정인 주택을 취득하는 경우, 취득 당시 주택에 해당하면 원칙적으로 주택 취득세 중과세율이 적용될 수 있다. 다만 주택건설사업을 위해 멸실할 목적으로 취득하는 주택은 일정 요건을 충족하면 중과세율이 아닌 일반세율을 적용받을 수 있다.

 

구분	등록ㆍ사업자 요건	사후관리 요건
주택법상 주택건설사업자	국토교통부에 주택건설사업자 등록	취득일부터 2년 내 멸실, 6년 내 신축
미등록 주택신축판매업자	세무서에 주택신축판매업 사업자등록	취득일부터 1년 내 멸실, 3년 내 신축, 5년 내 판매

따라서 단순히 철거 예정이라는 사정만으로는 부족하다. 취득 전부터 사업자등록, 멸실계획, 건축허가, 착공 일정, 신축 및 판매계획을 함께 관리해야 한다.

 

법인이 건설용지를 확보하기 위해 기존 주택이나 건물을 취득하는 경우에는 주택 취득세 중과와 과밀억제권역 신설법인 중과를 함께 검토해야 한다.

 

법인이 주택을 취득하면 원칙적으로 12%의 취득세율이 적용될 수 있다. 다만 주택건설사업 등을 위해 멸실할 목적으로 취득하는 주택은 일정 요건을 충족하면 중과세율이 아닌 일반세율을 적용받을 수 있다.

 

구분	요건	사후관리
주택법상 주택건설사업자	국토교통부에 주택건설사업자 등록	2년 내 멸실, 6년 내 신축
미등록 주택신축판매업자	세무서에 주택신축판매업 사업자등록	1년 내 멸실, 3년 내 신축, 5년 내 판매

수도권 과밀억제권역 안에서 설립된 지 5년이 지나지 않은 법인이 부동산을 취득하면, 원칙적으로 대도시 법인 취득세 중과가 문제될 수 있다. 다만 해당 부동산을 주택건설사업 등 중과 제외 업종에 직접 사용할 목적으로 취득하는 경우에는 일반세율을 적용받을 수 있다.

 

구분	내용
적용대상	과밀억제권역 내 설립 후 5년 미만 법인의 부동산 취득
중과세율	일반 취득세율보다 중과 적용
중과배제	주택건설사업 등 시행령상 중과 제외 업종에 직접 사용하는 경우
사후관리	정당한 사유 없이 일정 기간 내 직접 사용하지 않거나, 직접 사용 후 단기간 내 매각ㆍ다른 용도로 사용하면 추징

☞ 취득세 중과배제는 주택건설할 때 적용되는데, 계획을 변경해 오피스텔 등을 신축한 경우에는 취득세 중과세 문제가 발생할 수 있다. 따라서 취득 당시부터 사업계획, 인허가 진행 상황, 착공 및 신축 일정, 분양계획 등을 갖추어야 중과배제 요건 입증에서 유리하다.

종부세

주택건설사업자가 주택건설용으로 취득한 토지는 일정 요건을 충족하면 종합부동산세 합산배제를 받을 수 있다. 구체적으로 취득일부터 5년 이내에 「주택법」상 사업계획승인을 받은 종합합산과세 대상 토지는 종부세 과세표준에서 제외될 수 있다.

또한, 주택건설사업에 제공되고 있는 토지는 재산세 측면에서도 분리과세 대상 토지에 해당할 수 있다. 다만 단순 보유 토지가 아니라 실제로 주택건설사업에 제공되는 토지인지가 중요하다.

한편 멸실예정인 주택도 일정한 사업자가 주택건설사업 등을 위해 멸실목적으로 취득한 주택은 종부세 합산배제 대상이 될 수 있다. 이 경우에는 원칙적으로 취득 후 3년 이내 멸실요건을 관리해야 한다.

구분	종부세ㆍ재산세 처리	핵심 요건
주택건설용 토지	종부세 합산배제 가능	취득일부터 5년 내 사업계획승인
주택건설사업 제공 토지	재산세 분리과세 가능	사업계획승인 후 주택건설사업에 제공
멸실예정 주택	종부세 주택 수 합산배제 가능	주택건설사업 등을 위해 취득 후 3년 내 멸실
리모델링 주택	종부세 과세 가능	멸실이 아니므로 주택 보유로 볼 수 있음.

주택ㆍ건물 신축판매사업에서 부가세는 가장 중요한 세목 중 하나다. 토지의 공급은 면세이므로 토지 자체에는 부가세가 과세되지 않는다. 반면 건물분은 용도와 규모에 따라 과세 여부가 달라진다.

국민주택규모 이하 주택은 부가세가 면제되지만, 국민주택규모 초과 주택, 오피스텔, 상가, 생활숙박 시설 등은 원칙적으로 건물분에 대해 부가세가 과세된다. 따라서 시행사는 분양단계에서 토지와 건물의 공급가액을 구분하고, 건물분 중 과세분과 면세분을 정확히 나누어야 한다.

 

또한, 공사진행 과정에서 발생한 매입세액도 해당 사업이 과세사업인지 면세사업인지에 따라 공제 여부가 달라진다. 국민주택규모 이하 주택처럼 면세사업에 관련된 매입세액은 공제되지 않고 원가로 처리되며, 상가ㆍ오피스텔ㆍ국민주택규모 초과 주택처럼 과세사업에 관련된 매입세액은 공제 또는 환급할 수 있다. 과세사업과 면세사업에 공통으로 발생한 매입세액은 안분계산해야 한다.

 

구분	분양 시 부가세	공사진행 시 매입세액
토지	면세	토지 관련 매입세액은 원칙적으로 불공제
국민주택규모 이하 주택	면세	불공제, 원가 처리
국민주택규모 초과 주택	과세	공제 또는 환급 가능
오피스텔ㆍ상가ㆍ생활숙박 시설	과세	공제 또는 환급 가능
주상복합	과세ㆍ면세 혼재	공통매입세액 안분 필요

따라서 부가세에서는 토지와 건물의 가액 구분, 국민주택규모 해당 여부, 오피스텔의 과세 여부, 공통매입세액 안분이 핵심 쟁점이 된다. 이 부분은 실무상 오류가 많으므로 다음 절에서 별도로 자세히 살펴본다.

주택ㆍ건물 신축판매사업 또는 리모델링 후 판매사업을 하는 경우 개인은 소득세, 법인은 법인세 문제가 발생한다. 이 단계에서는 단순히 분양수입에서 공사비를 차감하는 문제에 그치지 않고, 업종구분, 수입금액 귀속 시기, 필요경비 또는 손금 인정 여부, 감면 적용 여부, 미분양자산 처리 등이 함께 문제된다.

 

 

첫째, 개인이 주택이나 건물을 신축ㆍ분양하는 경우에는 원칙적으로 사업소득으로 과세된다. 다만 실제 사업의 내용에 따라 주택신축판매업, 주거용 건물 개발ㆍ공급업, 비주거용 건물 개발ㆍ공급업, 부동산매매업, 건설업 등으로 업종구분이 달라질 수 있다.

 

둘째, 업종구분은 단순한 명칭 문제가 아니다. 업종에 따라 단순경비율ㆍ기준경비율, 추계신고 가능 여부, 장부기장 의무, 성실신고확인 대상 여부, 조세감면 여부, 부동산매매업자의 토지 등 매매차익 예정신고 여부 등이 달라질 수 있다.

 

셋째, 특히 오피스텔, 생활숙박 시설, 주상복합건물처럼 건축 허가상 용도와 실제 분양ㆍ사용 형태가 다른 경우에는 소득세법상 업종구분과 과세방식이 쟁점이 될 수 있다. 예를 들어 건축허가는 오피스텔로 받았으나 실제로는 주거용 구조로 설계ㆍ분양되고 주거용으로 사용되는 경우, 소득세에서는 실질적인 사업내용에 따라 주거용 건물 관련 사업으로 볼 수 있는지가 문제된다.

 

넷째, 주택신축판매업은 세법상 건설업으로 중소기업 특별세액 감면 등을 적용받을 수 있다.

 

다섯째, 또한 미분양주택이나 미분양상가를 보유하는 경우에는 해당 자산이 재고자산인지, 임대용 자산으로 전환된 것인지, 자가사용 또는 가족 사용으로 볼 여지가 있는지에 따라 소득세 처리와 사후관리 문제가 발생할 수 있다.

 

 

첫째, 법인이 주택이나 건물을 신축ㆍ분양하는 경우에는 분양수입과 공사원가를 대응시켜 법인세를 계산한다. 이때 분양수입의 귀속 시기, 공사원가 배분, 토지와 건물의 원가 구분, 금융비용의 자본화 여부, 판매관리비와 접대비의 손금 인정 여부 등이 주요 쟁점이 된다.

 

둘째, 법인도 업종구분은 중요하다. 주택신축판매업인지, 주거용 건물 개발ㆍ공급업인지, 비주거용 건물 개발ㆍ공급업인지, 부동산매매업인지에 따라 세무조정 항목, 감면 적용 가능성, 지방세 중과배제 요건, 부가가치세 처리와의 연결 관계가 달라질 수 있다.

 

셋째, 특히 중소기업 특별세액감면, 창업중소기업 세액감면 등 각종 조세감면을 검토할 때에는 해당 사업이 감면대상 업종에 해당하는지, 부동산업으로 보아 감면이 제한되는지, 건설업 또는 주택신축판매업으로 볼 수 있는지가 핵심 쟁점이 된다.

 

넷째, 미분양자산도 중요한 쟁점이다. 법인이 분양 목적으로 신축한 건물을 장기간 보유하거나 임대하는 경우에는 재고자산에서 임대용 자산으로 성격이 바뀔 수 있다. 이 경우 감가상각, 업무무관자산, 지급이자 손금불산입, 재산세ㆍ종부세 부담 등이 함께 문제될 수 있다.

단계	핵심 검토사항	관련 세목
취득 단계	멸실예정 주택 여부, 취득세 중과배제 요건, 법인 중과 여부	취득세
인허가 단계	주택건설사업자 등록 여부, 건축 허가상 용도, 사업계획승인 여부	취득세ㆍ종부세ㆍ부가세
공사 단계	과세ㆍ면세 사업 구분, 공통매입세액 안분, 세금계산서 수취	부가세
분양단계	토지ㆍ건물 가액 구분, 부가세 거래징수 여부, 분양계약서 문구	부가세ㆍ소득세ㆍ법인세
정산 단계	업종구분, 수입금액 귀속 시기, 원가 배분, 감면 적용 여부	소득세ㆍ법인세
사후관리 단계	미분양자산, 임대전환, 종부세ㆍ재산세, 업무무관자산 여부	종부세ㆍ재산세ㆍ소득세ㆍ법인세