주택신축판매업의 사업자등록과 세무상 쟁점

작성자: 삼일아이닷컴 | Sep 9, 2026, 7:50:00 AM

이번 호에서는 건축주의 건설업등록과 사업자등록을 둘러싸고 알아야 할 세무상 쟁점을 살펴봅니다. 특히 업종에 따라 달라지는 세무의 내용은 실무에서 쟁점이 되는 경우가 많습니다. 말미에는 신축판매업에 대한 세무실무 요약 그리고 최근 쟁점이 발생하고 있는 부가가치세 실무에 대한 개략적인 내용을 살펴보고자 합니다. 물론 자세한 내용은 순차적으로 살펴볼 것입니다.

<주요 주제>

1. 건축주가 사업자등록 이전에 검토해야 할 세무상 쟁점들

2. 신축ㆍ리모델링 사업에 대한 세법상의 업종구분 요령

3. 건축주 사업자등록의 절차

4. 주택신축판매업의 사업자등록과 세무상 쟁점

5. 건물신축판매업의 사업자등록과 세무상 쟁점

6. 주택/건물 신축ㆍ리모델링 판매업 진행 시 주의해야 할 세무상 쟁점

7. 주택/건물 신축판매사업 관련 부가세 핵심 실무 포인트

주택신축판매업은 건축주가 주택을 신축하여 판매하는 업을 말한다. 세법은 이를 건설업으로 분류하고 세제혜택을 부여하고 있다. 이하에서는 주택신축판매업의 범위, 사업자등록 신청 등과 관련된 세무상 쟁점을 살펴보자.

1. 주택신축판매업의 범위

주택신축판매업은 주택을 신축하여 판매하는 업종에 해당한다. 간단한 사례를 통해 이에 대해 알아보자.

Q1. 서울 성동구에 거주하고 있는 건설사업자인 K씨는 다가구주택을 한 채 지어서 판매하고자 한다. 이 경우에도 건설업에 해당하는가?

그렇다. 1동의 주택을 신축하여 판매하는 때도 건설업에 해당한다. 단독주택이나 다가구주택을 신축하여 판매하는 경우가 이에 해당한다. 이외에 다음과 같은 경우도 건설업에 해당한다.

ㆍ 건설업자에게 도급하여서 주택을 신축하는 경우(일괄도급의 경우 세법상 건설업에서 제외하여 조세감면 혜택을 부여하지 않는다)

ㆍ 종전부터 소유하던 자기 토지 위에 주택을 신축하여 토지와 함께 판매(자기 토지 위에 상가건축 판매 시는 부동산매매업)한 경우(다만, 토지의 면적이 주택이 정착된 면적의 3~10배를 초과하는 부분에 대하여는 건설업으로 보지 아니한다. 이를 초과한 부수토지에 대해서는 감면을 적용하지 않는다).

ㆍ 시공 중인 주택을 양도하는 경우에는 그 주택의 시공 정도가 건축법에 따른 건축물에 해당되는 경우(사업성이 없으면 양도소득에 해당한다. 사실판단의 문제에 해당한다).

ㆍ 임대주택을 건설하여 분양하거나 신축한 주택이 판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로^* 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 때도 당해 주택의 경우 등

^* 임대가 일시적인지 아닌지 아닌지도 사실판단의 문제다.

Q2. 위의 K씨는 비건설 사업자이다. 그가 다가구주택을 지어 양도하면 이때 소득은 사업소득인가 양도소득인가?

사업성(계속적ㆍ반복적)이 있으면 1동의 건물을 신축해 판매하더라도 주택신축판매업 소득에 해당한다. 하지만 사업성이 없으면 이때에는 “양도소득”에 해당한다.^*

^*소득분류의 오류에 의해서는 신고불성실가산세가 없다. 다만, 납부지연가산세는 있다.

2. 주택신축판매업 사업자등록 신청

1) 직영공사(부분 도급, 총괄관리 포함) 후 판매(건설업)

* 단순경비율과 기준경비율은 사업자가 장부를 작성하지 않을 때 필요경비를 정하는 기준이 된다. 이에 대한 자세한 내용은 후술한다.

주택신축판매업은 건설업/건물건설업 중 “주거용 건물 건설업(코드번호 : 451105 등)”으로 분류된다. 이 업종은 분양하고자 하는 주택의 면적이 호별로 85㎡ 이하이면 면세사업자로, 85㎡ 초과분과 그 이하분이 섞여 있거나 상가 등도 포함되어 있다면 겸업 사업자에 해당하여 일반과세자로 사업자등록을 해야 한다.

2) 일괄도급공사 후 판매(부동산업)

건축공사를 일괄도급을 주고 완성된 건물을 분양ㆍ판매하는 것은 부동산공급업에 해당한다.

☞ 이러한 사업 활동은 조세특례법상 조세 감면 등 세제상 혜택이 주어지지 않음에 유의해야 한다.

3. 적용 사례1

K 법인은 주택신축판매업과 관련하여 사업자등록을 준비 중이다. 상황별로 답을 하면?

Q1. 주택신축판매업에 대한 부가세법상의 사업자 유형은 어떻게 되는가?

구분	사업자 유형	비고
85㎡ 이하 주택만 신축하는 경우	면세사업자
85㎡ 초과 주택만 신축하는 경우	일반과세자
위 둘 모두를 동시에 신축하는 경우	일반과세자	겸업 사업자

Q2. 주택신축판매업은 어떤 식으로 사업자등록을 하는가?

“주거용 건물 건설업(업종코드 451105등)”으로 등록을 한다. 이 업종에 주택을 신축하여 판매하는 업도 포함된다.

Q3. 세법은 “건설업”에 대해서는 세제를 우대하여 적용한다. 주택신축판매업도 건설업에 포함되는데, 이때 일괄도급도 이에 포함하고 있을까?

건설업은 시행사가 “건설 활동”을 일부라고 해도 된다. 따라서 일괄도급은 전체가 건설 활동에 포함되지 않으므로 세법상 건설업으로 보지 않는다.

※ 주택신축판매업에 대한 세법의 취급

구분	세법상의 업종	비고
도급(총괄관리 포함)	건설업	중소기업 특별세액감면 대상임.
일괄도급	부동산업	중소기업 특별세액감면대상에서 제외

Q4. 만일 K 법인이 공사 전체를 다른 사업자에게 위탁하는 경우 조세특례법상의 중소기업 특별세액감면을 받을 수 있는가?

받을 수 없다. 이는 사실상 공사를 위탁해 건축물을 판매하는 업에 해당하기 때문이다(조심 2015구1949, 2015.06.17.등 참조).

4. 적용 사례2

K 법인의 주택신축판매업에 대한 사업계획서이다. 상황별로 답을 하면?

<자료>

ㆍ 토지매입원가 : 10억 원

ㆍ 예상 건축원가

구분	예상원가	비고
외주비	10억 원	외주공사비
철근 및 잡자재	11억 원	VAT 1억 원 포함
기타 경비	4억 원
도로 기부채납	5억 원
계	30억 원

ㆍ예상 매출 : 50억 원(250채×2억 원)

ㆍ 위 주택들은 모두 국민주택에 해당함.

Q1. 이 프로젝트의 예상이익은?

전체가 분양된 것으로 가정하면 예상이익은 10억 원이 된다. 예상 매출액 50억 원에서 토지매입원가 10억 원과 건축원가 30억 원 등 40억 원을 차감해서 그렇다.

Q2. 이 경우 예상되는 법인세는? 단, 중소기업 특별세액감면을 20% 받을 수 있다고 하자.

위의 내용을 토대로 법인세를 계산하면 다음과 같다.

구분	금액	비고
예상이익	10억 원
×법인세율	20%
-누진공제	2,000만 원
=산출세액	1억 8,000만 원
-감면세액	3,600만 원	20% 감면 가정
=결정세액	1억 4,400만 원

☞ 자세한 감면율은 뒤의 해당 부분에서 살펴보기로 한다.

Q3. 만일 이 주택이 전용면적 85㎡ 초과 주택이라면 이 프로젝트의 예상이익 및 법인세는? 단, 1채의 분양가액 2억 원 중 1,000만 원은 부가세로 납부해야 한다.

이를 토대로 예상이익 및 법인세를 계산하면 다음과 같다.

구분	금액	비고
분양 매출	47억 5,000만 원	50억 원-2억 5,000만 원 (=250채×1,000만 원)
-분양원가	39억 원	공사 중 발생한 VAT 제외
=예상이익	8억 5,000만 원
×법인세율	20%
×법인세율	20%
-누진공제	2,000만 원
=산출세액	1억 5,000만 원
-감면세액	3,000만 원	20% 감면 가정
=결정세액	1억 2,000만 원

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