① 조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내 종전 주택 양도시 1세대 1주택 비과세 (소득세법 시행령 제156조의2 ③)
국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(종전의 주택)을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 조합원입주권을 취득하고 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내(조정대상지역인 경우에도 3년)에 종전 주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택으로 보아 비과세한다.
▣ 조합원입주권을 취득한 후 종전주택 양도시 비과세 적용이 가능한지?
A주택
취득(서울)
B조합입주권
승계취득
양도 예정
[사실 관계] A주택을 소유하고 있는 강믿음씨는 이사 목적 등으로 ’23.7월 B조합원입주권을 다른 조합원 으로부터 취득함
- 강믿음씨는 ’25.12월 A주택을 양도할 예정임
[문] 이사목적으로 신규주택을 취득하는 경우 종전주택 양도시 일시적2주택 비과세 적용이 가능하다고 하던데
- 저처럼 이사목적으로 조합원입주권을 취득한 경우에는 종전주택 양도시 비과세 적용이 안되나요?
[답] 귀하는 A주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 B조합원입주권을 취득하고
- B조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 A주택*을 양도하는 경우에 해당하므로
- A주택 양도시 비과세(실지거래가액 12억 초과분 제외) 적용이 가능합니다.
* 2년 이상 보유·거주하여 비과세 요건 충족
■ 조합원입주권 취득 후 3년 이내 종전주택 양도시 비과세 요건 (소득령 §156의2)
1. 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후에 조합원입주권을 취득할 것
2. 조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내 종전주택을 양도할 것
3. 종전주택이 1세대 1주택 비과세요건을 갖출 것
■ 조합원입주권 취득 후 3년 지나 종전주택 양도시 비과세 요건 (소득령 §156의2)
1. 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후에 조합원입주권을 취득할 것
2. 재건축*주택 완공 후 2년 이내 재건축주택으로 세대전원이 이사(취학, 근무상 형편, 질병의 요양 등의 경우는 세대원 일부가 이사하지 않더라도 가능)하고 1년 이상 계속하여 거주할 것
3. 재건축주택 완공 전 또는 완공 후 2년 이내에 종전주택 양도할 것
4. 종전주택이 1세대 1주택 비과세요건을 갖출 것
□ 소득세법 시행령 제156조의2(주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례) -요약-
④ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(종전주택)을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후에 조합원입주권을 취득하고 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 같은 항 제2호가목 및 같은 항 제3호에 해당하는 경우에는 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후 조합원입주권을 취득하는 요건을 적용하지 않는다. <개정 2018. 2. 9., 2022. 2. 15., 2023. 2. 28.>
1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것
2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전의 주택을 양도할 것
② 주택재개발사업 등의 시행기간 동안 거주하기 위하여 취득한 대체주택의 비과세 (소득세법 시행령 제156조의2 ⑤)
국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(대체주택)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대 1주택으로 비과세를 적용하며, 이 경우에는 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는다.
1. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것
2. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주할 것.
3. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 대체주택을 양도할 것 (소득세법 시행령 제156조의2 ⑤)
▣ 재개발사업 기간 동안 거주하기 위하여 취득한 대체주택 양도시 비과세 요건은?
’14.4
’19.12
’21.2
’25.6
’25.7
A주택
취득
A주택 재개발
사업시행인가
B주택
취득(거주)
A주택
완공 예정
양도 예정
[사실 관계] 윤친절씨는 A주택 재개발사업시행 기간 동안 거주할 목적으로 ’21.2월 B주택을 취득함
- 윤친절씨는 ’25.7월 B주택을 양도할 예정임
[문] 재개발사업 중 거주하던 B주택을 A´주택 완공 후 양도하려고 합니다.
- 제 경우 B주택 양도시 비과세를 받기 위해서는 A´주택 완공 후 언제까지 양도해야 되며, 또 다른 요건은 있나요?
[답] 귀하의 경우 재개발 사업시행인가일 이후 B주택을 취득하여 1년 이상 거주하고,
- 재개발사업에 따라 취득하는 A´주택이 완성된 후 2년 이내에 B대체주택을 양도하는 경우 비과세 적용이 가능합니다.
- 다만, A´주택 완공 후 2년 이내에 A´주택에 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주해야 합니다.
국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대해 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 대체주택을 취득한 경우로서 해당 재개발사업의 사업시행인가일 이후 해당 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주하고 해당 재개발사업의 관리처분계획 등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전에 해당 대체주택을 양도하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제156조의2제5항에 따라 해당 대체주택을 1세대1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것입니다. 다만, 같은 영 제156조의2제5항제2호의 요건을 충족하지 못하게 된 때에는 같은 조 제13항에 따라 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 같은 조 제5항을 적용받지 아니할 경우에 납부하였을 세액을 양도소득세로 신고·납부하여야 하는 것입니다.
③ 주택이 조합원입주권으로 전환된 이후 주택을 새로 취득하고, 신규 주택 취득일부터 3년 이내 조합원입주권을 양도한 경우 1세대 1주택 비과세 (소득세법 제89조 ① 4)
1주택을 보유한 1세대가 해당 주택(1세대 1주택 비과세요건을 충족하는 주택)이 재개발 또는 재건축사업시행으로 조합원입주권(관리처분계획인가일 이후)으로 전환된 이후 새로운 주택을 취득하고, 신규주택 취득일로부터 3년 이내(조정대상지역의 경우에도 3년)에 해당 조합원입주권을 양도하는 경우 조합원입주권은 비과세된다. 다만, 해당 조합원입주권의 가액이 12억원을 초과하는 경우 초과하는 금액에 대하여는 양도소득세가 과세된다.
④ 조합원입주권을 취득한 날부터 3년이 지난 이후에도 종전 주택 양도에 대한 1세대 1주택 비과세가 적용되는 경우
국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 조합원입주권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전의 주택을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대 1주택으로 본다. (소득세법 시행령 제156조의2 ④)
1. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것
2. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전의 주택을 양도할 것
3. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유, 조정대상지역은 2년 거주 요건 추가)을 충족할 것
[개정 세법] (소득령 제156조의2 ④)
2022.2.15. 이후 취득하는 조합원입주권으로서 조합원입주권 취득일로부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우에도 종전주택 취득 후 1년 이상이 지난 후에 조합원입주권을 취득한 경우에 한하여 양도소득세 비과세 특례를 적용받을 수 있음
① 조합원입주권에 대한 장기보유특별공제
2016년 이후 세법 개정으로 조합원입주권에 대하여도 장기보유특별공제를 받을 수 있으며, 원조합원은 장기보유특별공제[표 1(3년 이상 6% 매 년 2% 추가, 최대(15년) 30%)]를 받을 수 있으나 승계취득한 조합원입주권의 경우에는 장기보유특별공제를 받을 수 없다. (소득세법 제95조 ②)
조합원입주권의 양도차익에서 장기보유특별공제액을 계산할 때 보유기간별 공제율은 기존 건물과 그 부수토지의 취득일부터 관리처분인가일까지의 기간에 대하여 적용하는 것임
조합원입주권을 승계취득한 경우 장기보유특별공제를 적용함에 있어 재건축된 주택(그 부수토지를 포함)의 보유기간 기산일은 재건축아파트의 사용검사필증 교부일이 되는 것임
▣ 조합원입주권을 취득한 후 종전주택 양도시 비과세 적용이 가능한지?
A주택 취득
재건축사업
(조합설립)
관리처분
계획인가
B조합입주권
양도
[사실 관계] 이민국씨가 10년 이상 거주한 A주택은 재건축사업으로 ’21.5월 관리처분계획 인가를 받음
- 이민국씨는 ’25.6월 B조합원입주권을 양도함
[문] 장기보유특별공제는 ‘토지 또는 건물’ 양도시 적용된다던데,
- B조합원입주권 양도시에는 장기보유특별공제를 받을 수 없나요?
[답] 재건축사업 조합원입주권*을 양도한 경우 관리처분계획인가일 전 기존 부동산분 양도차익에 대해 장기보유특별공제 적용이 가능합니다.
- 이 경우, 1세대 1주택에 해당하는 조합원입주권은 최대 80%까지 장기보유특별공제율을 적용합니다. 따라서, 귀하의 경우 A주택 관리처분계획인가일까지 10년 이상 보유·거주하였으므로 장기보유특별공제율은 80%**입니다.
* 승계 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것)은 장기보유특별공제 제외
** 40%(10년 이상 보유) + 40%(10년 이상 거주) = 80%
[표1] 장기보유특별공제 공제율 (2주택 이상, 토지, 건물) [소득세법 제95조]
| 보유기간 |
공제율 |
보유기간 |
공제율 |
| 3년 이상 4년 미만 |
100분의 6 |
10년 이상 11년 미만 |
100분의 20 |
| 4년 이상 5년 미만 |
100분의 8 |
11년 이상 12년 미만 |
100분의 22 |
| 5년 이상 6년 미만 |
100분의 10 |
12년 이상 13년 미만 |
100분의 24 |
| 6년 이상 7년 미만 |
100분의 12 |
13년 이상 14년 미만 |
100분의 26 |
| 7년 이상 8년 미만 |
100분의 14 |
14년 이상 15년 미만 |
100분의 28 |
| 8년 이상 9년 미만 |
100분의 16 |
15년 이상 |
100분의 30 |
| 9년 이상 10년 미만 |
100분의 18 |
|
|
[표2] 장기보유특별공제율 (1주택 + 3년 이상 보유 + 2년 이상 거주)
| 보유기간 |
공제율 |
거주기간 |
공제율 |
3년 이상
4년 미만 |
12 |
2년 이상 3년 미만
(보유기간 3년 이상에 한정) |
8 |
| 3 ~ 4년 |
12 |
| 4 ~ 5년 |
16 |
4 ~ 5년 |
16 |
| 5 ~ 6년 |
20 |
5 ~ 6년 |
20 |
| 6 ~ 7년 |
24 |
6 ~ 7년 |
24 |
| 7 ~ 8년 |
28 |
7 ~ 8년 |
28 |
| 8 ~ 9년 |
32 |
8 ~ 9년 |
32 |
| 9 ~ 10년 |
36 |
9 ~ 10년 |
36 |
| 10년 이상 |
40 |
10년 이상 |
40 |
<적용시기> 2021.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용
「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존 건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 조합원입주권의 양도소득금액을 산정할 때
「소득세법」 제95조제1항에 따른 장기보유특별공제액은 같은 조 제2항 및 같은 법 시행령 제166조제1항에 따라 기존건물과 그 부수토지의 관리처분계획인가일까지의 양도차익에 대하여 해당 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 관리처분계획인가일까지의 기간에 해당하는 공제율을 곱하여 계산한 금액을 적용하는 것입니다.
② 조합원입주권에 대한 장기보유특별공제
① 조합원입주권 양도가액
② 양도한 주택의 취득비용 및 기타 필요경비(취득세 등), 자본적 지출액, 재개발·재건축 관련 정산금, 양도시 중개수수료 등 양도비용
③ 기본공제(250만원)
④ 장기보유특별공제
⑤ 과세표준[①– ② – ③ – ④)] × 양도소득세
▶ 양도소득세 세율 인상
| |
구분 |
종전 |
개정 |
| 주택·입주권 |
분양권 |
주택 외 |
주택·입주권 |
분양권 |
| 조정 |
일반 |
| |
보유기간 |
1년미만 |
40% |
50% |
50% |
50% |
70% |
70% |
| |
2년미만 |
기본세율 |
40% |
40% |
60% |
60% |
| |
2년이상 |
기본세율 |
기본세율 |
기본세율 |
기본세율 |
<적용시기> 2021.6.1. 이후 양도하는 분부터 적용
▶ 청산금 양도소득세
조합원이 소유하던 건물 및 부수 토지의 대가로 조합으로부터 조합원 입주권과 청산금(기존 주택의 평가액과 조합원 분양가액의 차액)을 지급받는 경우 양도소득세를 신고납부하여야 한다. 반대로 납부한 추가 분담금은 조합원입주권이나 신축주택을 양도하는 시점에 필요경비에 포함할 수 있다.
③ 조합원입주권에 대한 장기보유특별공제
▣ 거주하던 주택이 재개발사업으로 조합원입주권으로 변경된 경우 조합원입주권을 양도해도 비과세 받을 수 있는지
▶ 조합원입주권 양도시 비과세 특례 요건 (소득법 §89(4))
○ 기존주택은 관리처분계획 등 인가일 현재 비과세 요건을 갖추었을 것
○ 조합원입주권 양도일 현재 아래 어느 하나에 해당할 것
- 다른 주택, 조합원입주권 또는 분양권이 없을 것
- 조합원입주권 외에 1주택을 보유한 경우(분양권을 보유하지 않은 경우에 한정)
○ 1주택을 보유한 경우 해당주택 취득일로부터 3년 이내(경매 등 부득이한 사유 제외) 조합원입주권을 양도할 것
▣ 「1+1」 조합원입주권 양도시 2개 입주권 모두 비과세 적용이 가능한지?
A주택
취득
재개발사업
(조합설립)
1+1 입주권 취득
(관리처분계획인가)
1+1 입주권
양도
[사실 관계] 최성실씨가 4년 이상 거주하던 A주택은 ’22.5월 재개발사업 관리처분계획 인가로 2개(1+1)의 조합원입주권으로 변경됨
- 최성실씨는 ’22.6월 조합원입주권 2개(1+1)를 동시에 양도함
[문] 4년 이상 살던 주택이 ’22.5월 재개발사업에 따라 「1+1」조합원입주권으로 변경된 후, ’22.6월 입주권 2개를 동시에 양도하였습니다.
- 입주권 2개 모두 비과세 적용이 가능한가요?
[답] 1주택이 재건축사업에 따라 2개의 조합원입주권으로 변경되어 같은 날 모두 양도하는 경우에는
- 납세자가 선택하여 먼저 양도하는 조합원입주권 1개는 과세되고, 나중에 양도하는 조합원입주권 1개는 비과세가 적용됩니다.
- 따라서, 귀하의 경우 조합원입주권 2개 중 나중에 양도하는 것으로 선택한 조합원입주권에 대하여 비과세 적용이 가능합니다.
④ 부모 봉양 합가 양도소득세 비과세
제1호에 해당하는 자가 제2호에 해당하는 자를 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 1주택과 1조합원입주권, 1주택과 2조합원입주권, 2주택과 1조합원입주권 또는 2주택과 2조합원입주권 등을 소유하게 되는 경우 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택(최초양도주택)이 제3호, 제4호 또는 제5호에 따른 주택 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.
1. 다음 각 목의 어느 하나를 소유하고 1세대를 구성하는 자
가. 1주택
나. 1조합원입주권 또는 1분양권
다. 1주택과 1조합원입주권 또는 1분양권
2. 다음 각 목의 어느 하나를 소유하고 있는 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 직계존속 중 어느 한 사람이 60세 미만인 경우를 포함한다)
가. 1주택
나. 1조합원입주권 또는 1분양권
다. 1주택과 1조합원입주권 또는 1분양권
3. 합친 날 이전에 제1호 가목 또는 제2호 가목에 해당하는 자가 소유하던 주택
4. 합친 날 이전에 제1호다목 또는 제2호다목에 해당하는 자가 소유하던 주택. 다만, 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 갖춘 경우로 한정한다.
가. 합친 날 이전에 소유하던 조합원입주권(합가전 조합원입주권)이 관리처분계획등의 인가로 인하여 최초 취득된 것(최초 조합원입주권)인 경우에는 최초양도주택이 그 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행기간 중 거주하기 위하여 사업시행계획 인가일 이후 취득된 것으로서 취득 후 1년 이상 거주하였을 것
나. 합가전 조합원입주권이 매매 등으로 승계취득된 것인 경우에는 최초양도주택이 합가전 조합원입주권을 취득하기 전부터 소유하던 것일 것
다. 합친 날 이전 취득한 분양권으로서 최초양도주택이 합친 날 이전 분양권을 취득하기 전부터 소유하던 것일 것
5. 합친 날 이전에 제1호나목 또는 제2호나목에 해당하는 자가 소유하던 1조합원입주권 또는 1분양권에 의하여 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등 또는 사업시행 완료에 따라 합친 날 이후에 취득하는 주택 (소득세법 시행령 제156조의2 ⑧)
▣ 1주택자가 1조합원입주권을 소유한 아버지와 합가한 경우 어떤 것을 먼저 양도해야 비과세 되는지?
’14.12
’16.8
’21.8
’23.2
’25.12
A주택
취득(아들)
B주택
취득(아버지)
B조합원입주권
(관리처분계획인가)
동거봉양
A주택 또는 B조합원입주권
양도(예정)
제1호에 해당하는 자가 제1호에 해당하는 다른 자와 혼인함으로써 1세대가 1주택과 1조합원입주권, 1주택과 2조합원입주권, 2주택과 1조합원입주권 또는 2주택과 2조합원입주권 등을 소유하게 되는 경우. 혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택(최초양도주택)이 제2호, 제3호 또는 제4호에 따른 주택 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.
1. 다음 각 목의 어느 하나를 소유하는 자
가. 1주택
나. 1조합원입주권 또는 1분양권
다. 1주택과 1조합원입주권 또는 1분양권
2. 혼인한 날 이전에 제1호 가목에 해당하는 자가 소유하던 주택
3. 혼인한 날 이전에 제1호 다목에 해당하는 자가 소유하던 주택. 다만, 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 갖춘 경우로 한정한다.
가. 혼인한 날 이전에 소유하던 조합원입주권(혼인한 날 이전에 최초양도주택을 소유하던 자가 소유하던 조합원입주권을 말한다. 이하 이 항에서 “혼인전 조합원입주권”이라 한다)이 최초 조합원입주권인 경우에는 최초양도주택이 그 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행기간 중 거주하기 위하여 사업시행계획 인가일 이후 취득된 것으로서 취득 후 1년 이상 거주하였을 것
나. 혼인전 조합원입주권이 매매 등으로 승계취득된 것인 경우에는 최초양도주택이 혼인전 조합원입주권을 취득하기 전부터 소유하던 것일 것
다. 혼인한 날 이전에 취득한 분양권으로서 최초양도주택이 혼인한 날 이전에 분양권을 취득하기 전부터 소유하던 것일 것
4. 혼인한 날 이전에 제1호나목에 해당하는 자가 소유하던 1조합원입주권 또는 1분양권에 의하여 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등 또는 사업시행 완료에 따라 혼인한 날 이후에 취득하는 주택 (소득세법 시행령 제156조의2 ⑨)
■ 주택재개발사업 등의 시행기간 동안 거주하기 위하여 취득한 대체주택의 비과세 (소득세법 시행령 제156조의2 ⑤)
국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(대체주택)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대 1주택으로 비과세를 적용하며, 이 경우에는 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는다.
1. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것
2. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주할 것.
3. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 대체주택을 양도할 것 (소득세법 시행령 제156조의2 ⑤)
[요지]
일시적 2주택(A,B) 보유자와 1분양권(C’) 보유자가 혼인함으로써 일시적으로 1세대가 2주택(A,B)과 1분양권(C’)을 보유한 경우, 다른 주택(B)을 취득한 날부터 소득령 §155① 일시적 2주택 허용기간 이내(’23.1.12. 이후 양도분부터 3년)에 종전주택(A)을 양도시 1세대 1주택 비과세 특례규정을 적용하는 것임
[회신]
귀 서면질의의 경우, 1주택(A)을 보유한 자가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택(B)을 취득하여 일시적으로 2주택(A,B)을 보유한 상태에서 1분양권(C’)을 보유한 자와 혼인함으로써 일시적으로 1세대가 2주택(A,B)과 1분양권(C’)을 보유한 경우, 다른 주택(B)을 취득한 날부터 「소득세법 시행령」 제155조제1항의 일시적 2주택 허용기간 이내(’23.1.12. 이후 양도분부터 3년)에 종전주택(A)을 양도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세 특례규정을 적용하는 것입니다.
1. 사실관계
- ’17. 4. 남 A주택(대전 유성구) 취득
- ’21. 8. 여 C분양권 취득
- ’21.12. 남 조정대상지역 내 B아파트(대전 유성구) 취득(완공)
* ’20.12.31. 이전 분양권 취득당시 B아파트 소재지 비조정대상지역
- ’23. 3. 남·여 혼인신고
- ’23. 6. C주택 완공 후 등기 예정
- 예정 A주택 양도
2. 질의내용
- 일시적 2주택(A,B)인 남자와 ’21.1.1. 이후 취득한 1분양권(C)인 여자가 혼인한 경우 A주택을 언제까지 양도해야 비과세 되는지
[요지]
1주택과 1조합원입주권 소유한 자와 1주택을 소유한 자와 혼인한 후 조합원입주권의 지분을 세대 내 증여한 경우 혼인합가 특례 적용됨
[회신]
귀 서면질의 신청의 사실관계와 같이, 국내에 1주택과 1조합원입주권을 소유한 갑이 1주택을 소유한 을과 혼인함으로써 1세대가 2주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 후 갑의 조합원입주권의 일부 지분(1/2)을 을에게 증여한 경우로서 혼인한 날로부터 5년(현행 10년) 이내 먼저 양도하는 주택은 「소득세법 시행령」제156조의2제9항을 적용받을 수 있는 것입니다.
1. 사실관계
○‘16.6월 갑은 A주택 취득
○‘20.10월 을은 B주택 취득
○‘21.9월 갑은 C조합원입주권을 매매로 취득
○‘21.10월 갑과을은 혼인 합가함
○‘21.11월 갑은 을에게 C조합원입주권의 1/2지분을 증여함
○‘21.12월 C조합원입주권이 C주택으로 완성
○ 향후 A주택 또는 B주택을 양도할 예정
2. 질의내용
○ A주택과 C조합원입주권을 소유한 갑(남)과 B주택을 소유한 을(여)이 혼인합가한 경우로서 혼인합가한 날 이후 갑이 을에게 C조합원입주권의 일부지분을 증여한 경우
- A주택 또는 B주택 양도시 소득령§156의2⑨에 따라 비과세 가능한지
▶ 조정대상지역 조합원입주권
조정대상지역에 위치한 주택을 취득한 경우 2년 이상 거주하고 매도해야 비과세가 적용된다. 거주요건이 적용되는지에 대한 판정 기준일은 주택의 취득일이며, 조합원입주권으로 취득하는 주택의 취득일은 사용승인일과 임시사용승인일 중 빠른 날로 한다.
□ 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위) -요약-
① 법 제89조제1항제3호가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 것
취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것을 말한다.
[결정요지]
종전주택(거주 및 보유기간 충족)의 관리처분계획인가로 인하여 취득한 쟁점입주권을 혼인으로 인한 합가 후 2년 이내에 양도하는 경우 비과세 요건을 충족한 것으로 봄
[주 문]
OO세무서장이 2008.2.13. 청구인에게 한 2006년도 귀속분 양도소득세 36,835,600원의 부과처분은 이를 취소한다.
[이 유]
1. 처분개요
청구인은 1999.6.22. 취득한 경기도 OOO OOO OOO OOOOO OOOO OOOO(이하 “종전주택”이라 한다)를 소유하던 중 2005.8.18. 서울특별시 OOOO OOOOO OOO OOOOO OOO OO OOOOO를 소유하고 있던 한OO과 혼인하여 세대합가한 후 2005.12.28. 종전주택에 대한 관리처분인가에 따라 조합원입주권(이하 “쟁점입주권”이라 한다)을 취득하였는데, 동 입주권을 2006.2.10. 양도하고 ‘혼인으로 인한 일시적인 2주택으로서 양도소득세 비과세특례에 해당된다’고 보아 2007.5.31. 양도소득세 비과세 신고를 하였다.
처분청은 쟁점입주권의 양도는 소득세법시행령 제155조 제5항에서 규정하고 있는 ‘혼인으로 인한 1세대 1주택 비과세특례’에 해당하지 아니한다 하여 2008.2.13. 청구인에게 2006년도 귀속분 양도소득세 36,835,600원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.3.19. 이의신청을 거쳐 2008.7.18. 심판청구를 제기하였다.
[판단]
청구인이 도시 및 주거환경정비법 제48조에 따른 관리처분계획의 인가에 따라 취득한 쟁점입주권은 종전주택의 소유권이 조합원입주권으로 전환된 것에 불과할 뿐 아니라 청구인이 관리처분계획인가일 전에 종전주택을 양도하였다면 당연히 비과세되었을 것임에도 관리처분계획인가일 이후 조합원입주권으로 양도하였다 하여 비과세를 배제함은혼인으로 인한 일시적 1세대 2주택에 대하여 규정하고 있는 소득세법시행령 제155조 제5항의 ‘1세대 1주택의 특례’ 취지에 반한다고 할 것이다.
그러하다면 재개발조합의 조합원이 양도하는 입주권은 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’로서 주택과는 구별되는 것이지만, 소득세법시행령 제155조 제16항에서 ‘조합원이 분양권을 양도할 당시 다른 주택이 없고, 관리처분계획인가일 현재 종전주택이 1세대 1주택의 비과세 요건을 갖춘 경우에는 양도소득세를 비과세 한다’고 규정하는 등 소득세법령이 ‘1세대 1주택 비과세 특례’의 취지를 해하지 아니하는 범위내에서 조합원입주권을 주택으로 보아 양도소득세를 비과세하고 있음을 감안할 때,
‘1세대 1주택 비과세 요건’을 갖춘 종전주택이 단지 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’인 조합원분양권으로 바뀐 상태에서 양도되었다 하여 비과세를 배제함은 부당하다고 하겠다. 따라서 위에서 본 바와 같이 청구인이 관리처분계획인가일(2005.12.28.) 현재 종전주택을 3년 이상 보유하였고, 종전주택의 관리처분계획인가로 인하여 취득한 쟁점입주권을 혼인으로 인한 합가(2005.8.18.) 후 2년이내에 양도(2006.2.10.)하는 등 소득세법시행령 제155조 제5항에서 규정하고 있는 비과세 요건을 충족하고 있는 쟁점분양권의 양도로 인하여 발생한 소득은 양도소득세 비과세 대상에 해당한다고 판단된다(국심 2006서3136, 2006.12 .4. 참조).
[요지]
지역주택조합의 조합원 자격으로 취득하는 조합아파트의 취득시기는 사용검사필증교부일로 하는 것. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하는 것임
「주택법」제2조제11호에 따른 지역주택조합의 조합원 자격으로 취득하는 조합아파트의 취득시기는「소득세법 시행령」제162조제1항 제4호에 따라 사용검사필증교부일로 하는 것입니다. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하는 것입니다.
2. 귀 질의 2의 경우, 「소득세법」제89조제1항3호 및 같은 법 시행령 제154조제1항을 참고하시기 바랍니다.
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 甲외 3인(이하 “조합원들”이라 함)은 서울시 동작구 ○○소재 무허가 건물 및 빌라를 소유하다 2002년 ～ 2008년 ○○지역주택조합에 가입
- 2012.09.25. ○○지역주택조합 아파트 사용승인일
- 조합원들은 조합과의 최초분양계약서상 잔금일에 잔금을 완납하였으나, 조합측에서 공사지연으로 추가된 비용을 추가부담금으로 조합원들에게 요구하는 소송을 하였고, 소송의 결과 조합과 조합원들은 분양가액이 증액된 수정계약서를 작성(2015.10.12.)하고 조합원들은 증액된 추가부담금을 납부할 예정
○ 질의내용
1. 위 ○○지역주택조합 아파트를 양도할 때 취득시기는 언제인지
2. 위 조합아파트를 양도할 때 양도소득세 비과세 대상인지
「도시 및 주거환경정비법」에 따라 재건축한 주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 요건의 보유기간 계산은 멸실된 구주택의 보유기간과 재건축기간 및 재건축한 신주택의 보유기간을 합산하는 것이나, 청산금을 납부한 경우로서 새로 취득한 재건축주택의 부수토지가 종전주택의 부수토지보다 증가한 경우 그 증가된 부수토지는 당해 재건축사업에 의하여 취득하는 주택의 사용검사필증 교부일부터 1세대1주택 비과세 요건의 보유기간을 계산하는 것임.
[요지]
지역주택조합의 조합원 자격으로 취득하는 조합아파트의 취득시기는 사용검사필증교부일로 하는 것. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하는 것임
[요지]
승계취득한 조합원입주권을 보유하고 있는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인하여 1세대가 1주택과 1조합원입주권을 보유하는 경우로서, 혼인 후 조합원입주권이 주택으로 완성된 후 해당 주택을 먼저 양도하는 경우에는 비과세 특례 적용 안됨
[회신]
귀 질의의 경우, 국내에서 1조합원입주권(승계취득한 것)을 보유하고 있는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인하여 1세대가 1주택과 1조합원입주권을 보유하는 경우로서, 혼인 후 조합원입주권이 주택으로 완성된 후 해당 주택을 먼저 양도하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제154조제1항을 적용할 수 없는 것입니다
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 남자 甲 : 2005년 A주택 취득
- 여자 乙 : 2006년 B조합원입주권(재건축사업) 승계 취득
- 2008.3.3. 甲과 乙 결혼
- 2008.12.12. 재건축사업이 완료(B조합원입주권이 아파트로 준공)
- 2011.12.23. 乙이 B주택 양도
* 양도 당시 3년이상 보유, 혼인 후 5년 이내
○ 질의내용
- 乙이 양도한 B주택이 혼인에 따른 1세대 1주택 비과세 특례 대상인지 여부
- 1주택 소유자와 1조합원입주권(승계조합원) 소유자가 혼인한 후 5년 이내에 재건축된 주택(조합원입주권이 주택으로 완공된 것)을 먼저 양도한 경우 혼인에 따른 비과세 특례 적용 여부
▣ 조합원입주권을 소유한 경우의 특례 [국세상담센터]
① 혼인 합가 조합원입주권 양도소득세 비과세
[문] 1주택자가 조합원입주권을 취득하는 경우 비과세 요건은 어떻게 되나요?
[답] 종전주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후에 조합원입주권을 취득하고 그 조합원입주권을 취득한 날로부터 3년 이내 종전주택을 양도하는 경우 1세대 1주택으로 보아 비과세 여부를 판단합니다.
• 소득세법 시행령 제156의 2제3항
② 실거주목적 조합원입주권 취득
[문] 실거주목적으로 조합원입주권을 취득한 경우 비과세 요건은 어떻게 되나요?
[답] 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후에 조합원입주권을 취득하고 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우로서 아래 요건을 모두 갖춘 경우에는 1세대 1주택으로 보아 비과세 여부를 판단합니다.
① 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것
② 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성 된 후 2년 이내에 종전의 주택을 양도할 것
• 소득세법 시행령 제156조의 2제4항
③ 사업시행기간 중 거주목적 대체주택 취득
[문] 재개발·재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위해 대체주택을 취득한 경우 비과세 요건은 어떻게 되나요?
[답] 1주택을 보유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업 또는 재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 대체주택을 취득한 경우로서 아래 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택으로 보아 비과세 규정을 적용합니다.
①재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것
②재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것.
다만, 주택이 완성된 후 2년 이내에 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대전원이 출국하는 경우에는 출국사유가 해소(출국한 후 3년 이내에 해소되는 경우만 해당함)되어 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주하여야 한다.
③ 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택을 양도할 것
• 소득세법 시행령 제156조의 2제5항
④ 사업시행인가일 전 대체주택 취득
[문] 사업시행인가일 전에 취득한 대체주택에 대해서도 비과세를 적용 받을 수 있나요?
[답] 사업시행인가일전에 취득한 대체주택은 사업시행기간 중 취득한 대체주택 비과세 규정을 적용 받을 수 없습니다.
⑤ 조합원입주권 양도
[문] 조합원입주권 양도시 비과세 요건은 어떻게 되나요?
[답] 관리처분계획인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 기존 주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 조합원입주권을 1개 소유한 1세대가 당해 조합원입주권을 양도하는 경우로서 아래 어느 하나에 해당하는 경우 1세대 1주택 비과세를 적용 받을 수 있습니다.
① 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우
② 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도하는 경우
• 소득세법 제89조제1항제4호
■ 조합원입주권 종합부동산세
종합부동산세는 주택 및 종합합산대상, 별도합산대상 토지에 부과되므로 주택 멸실 이후에는 토지에 해당하므로 종합부동산세 과세대상에 해당하지 않는다. (조합원입주권의 토지는 분리과세대상 토지에 해당하므로 종합부동산세 과세대상 아님)
#2025년조합원입주권양도소득세 #2025년혼인합가조합원입주권양도소득세 #회계감사 #주주권 #충당금 #재고자산 #회계감사인 #주주총회
Copyright(C) 삼일피더블유씨솔루션㈜ All right reserved.
본 사이트에 게재된 자료들은 저작권법에 의하여 보호 받는 저작물로 그 저작권은 삼일피더블유씨솔루션(주)에 있으므로 무단 복제 및 배포를 금합니다.