이번 호에는 건설용지를 보유 또는 양도하면서 발생하는 다양한 세무상 쟁점과 건축주 관점에서 신축공사를 할 때 알아야 할 기초적인 세무를 다루고자 합니다. 먼저 건설용지를 보유할 때에는 종부세 등 보유세가 나오게 되는데, 이를 이해하기 위해서는 재산세 과세방식을 정확히 이해할 필요가 있습니다. 또한 보유 토지의 양도 시 비사업용 토지 여부 판단도 매우 중요합니다.
한편 신축공사 시에는 주로 부가세 처리가 쟁점이 될 수 있습니다. 이러한 점에 유의해 이하의 내용을 살펴보시기 바랍니다.
<주요 주제>
<건설용지의 보유 및 양도 관련 세무상 쟁점>
1. 건설용지의 장기간 보유와 세무상 쟁점
2. 건설용지와 보유세 과세
3. 개인의 건설용지 양도와 세무상 쟁점
4. 법인의 건설용지 양도와 세무상 쟁점
5. 개인과 법인의 비사업용 토지 판단법 비교
<신축공사 중 건축주의 세무처리법>
6. 공사 중 세무상의 이슈
7. 국민주택의 공급과 이의 건설용역 제공에 따른 부가세 실무
8. 국민주택 건설공사와 수익성 분석
신축사업자가 신축을 위해 토지를 취득하고 이런저런 이류로 장기간 보유할 수가 있다. 이 경우 세법상 문제가 발생하는데 이하에서 이에 대해 살펴보자.
1. 토지 보유와 세무상 쟁점
신축사업자가 건설용지를 보유 중에 발생하는 세무상 쟁점을 정리하면 아래와 같다.
1) 보유세 부과
토지를 보유 중에는 재산세와 종부세가 부과될 수 있다.
2) 업무무관자산
업무무관자산에 해당하면 지급이자 일부를 경비로 인정받지 못한다. 통상 취득일로부터 5년 내 사업용으로 전환하지 않으면 업무무관자산이 된다.
3) 비사업용 토지
보유 중인 토지가 비사업용 토지에 해당하면 향후 양도 시 개인은 양도세 중과세, 법인은 추가 과세제도를 적용받게 된다. 참고로 앞의 업무무관자산은 주로 법인세 계산 시 관련 비용을 부인(손금불산입)하는 것을, 비사업용 토지는 법인세 추가 과세를 위해 사용되는 개념에 해당한다.
2. 적용 사례
K법인의 재무상태표가 아래와 같다. 상황별로 답을 하면?
Q1. 재고자산 중 토지에 대해 보유세가 부과되는가?
보유세는 부동산을 보유한 사실에 대해 부과되는 세목에 해당한다. 따라서 건설용지로 보유한 경우라도 보유세가 과세되는 것이 원칙이다. 다만, 토지는 건설에 공여될 예정이므로 재산세는 저율로 분리과세되는 것이 원칙이며, 종부세는 취득일로부터 5년간은 과세하지 않는다(단, 사업계획의 승인이 필요하다).
* 주택법에 따라 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 같은 법에 따른 사업계획의 승인을 받은 토지로써 주택건설사업에 제공되고 있는 토지에 해당하여야 분리과세를 적용한다(지방세법 시행령 제102조 제7항 제7호).
Q2. 재고자산 중 토지는 업무무관자산에 해당하여 세법상의 규제를 받는가?
법인이 부동산을 비생산적으로 보유하고 있는 경우에는 업무무관자산으로 보아 규제한다. 이에 해당하면 지급이자 중 일부를 손금으로 인정하지 않는 등의 불이익이 있다.
Q3. 투자자산의 토지는 10% 추가 과세의 대상인 비사업용 토지에 해당하는가?
세법에서 정한 요건을 충족한 토지는 비사업용 토지로 분류하여 양도차익의 10%를 추가하여 과세하고 있다. 사례의 경우에는 투자목적으로 보유하고는 있으나 비사업용 토지에 해당하는지는 별도로 판단해야 한다.
Tip. 취득세 중과세의 추징
법인의 중과배제업종 영위로 인해 취득세가 일반과세가 적용될 수가 있다. 그런데 아래와 같이 직접 사용하지 않거나 중도에 매각하면 취득세 추징문제가 발생한다(지방세법 제13조 제3항 제1호 및 제2호).
1. 제2항 각호 외의 부분 단서에 따라 취득한 부동산이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우
가. 정당한 사유 없이 부동산 취득일부터 1년이 경과할 때까지 대도시 중과 제외 업종에 직접 사용하지 아니하는 경우
나. 부동산 취득일부터 1년 이내에 다른 업종이나 다른 용도에 사용ㆍ겸용하는 경우
2. 제2항 각호 외의 부분 단서에 따라 취득한 부동산이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우
가. 부동산 취득일부터 2년 이상 해당 업종 또는 용도에 직접 사용하지 아니하고 매각하는 경우
나. 부동산 취득일부터 2년 이상 해당 업종 또는 용도에 직접 사용하지 아니하고 다른 업종이나 다른 용도에 사용ㆍ겸용하는 경우
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