2026-10-08
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이번 호에서는 건축주가 건설용지를 취득할 때 발생할 수 있는 다양한 세무상 쟁점을 검토합니다. 건설용지는 낡은 건물이나 주택 또는 나대지 등의 형태로 취득을 하게 되는데 이때 부가가치세와 취득세 중과세 등의 문제가 발생하기도 합니다. 또한, 건물의 완성을 할 때도 이러한 문제가 발생합니다. 이러한 관점에서 다음의 내용을 살펴보시기 바랍니다.
<주요 주제>
1. 건설용지의 취득 관련 세무상 쟁점
2. 건물의 잔존가액과 철거비용의 처리법
3. 나대지의 취득과 세무상 쟁점
4. 멸실예정인 주택의 매입과 세무상 쟁점
5. 멸실예정인 건물의 매입과 취득세 중과세
6. 멸실예정인 건물취득과 부가세 처리법
7. 건축자금의 조달 및 집행과 세무상 쟁점
멸실예정인 건물(주택 아님)을 매입할 때 가장 크게 대두되는 쟁점은 취득세와 부가세 정도가 아닐까 싶다. 전자의 경우 취득세 중과세가 적용되는 때도 있고, 후자의 경우 건물공급가액에 대한 부가세가 토지 관련 매입세액에 해당될 가능성이 있기 때문이다. 아래에서는 전자에 대해 살펴보고 후자에 대해서는 바로 뒤에서 순차적으로 살펴보자. 참고로 건물 리모델링의 경우에도 동일한 원리가 적용된다.
1. 멸실예정인 건물의 매입과 취득세 중과세
1) 건물매입 관련 취득세율
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구분
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개인
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법인
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|---|---|---|
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일반세율
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4%
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4%
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중과세율
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-
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8%
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취득세 중과세 규정은 지방세법 제13조(대도시 내 법인취득 등)와 지방세법 제13조의 2(법인의 주택 취득 등)로 구별되고 있다. 여기에서는 주로 전자를 중심으로 살펴본다.
2) 취득세 중과세율이 적용되는 경우
수도권 과밀억제권역에서 설립된 법인이 5년 미경과한 상태에서 건물을 신축하기 위해 부동산을 취득하면 취득세 중과세가 적용될 수 있다. 따라서 법인이 수도권에서 건물을 매입해 허물고 근린생활시설이나 오피스텔 등을 신축ㆍ분양할 때는 이러한 문제에 주의해야 한다.
2. 적용 사례
서울에 있는 K 법인은 설립된 지 5년이 안 된 법인으로, 근린생활시설이나 오피스텔 등 비주거용 건물 신축판매업을 하기 위해 다음과 같이 부동산을 취득하였다. 물음에 답하면?
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<자료>
ㆍ 취득 부동산 유형 : 일반건물
ㆍ 취득가액 : 50억 원
ㆍ 부동산 소재 지역 : 서울시
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Q1. 위의 건물을 취득하면 취득세 중과세가 적용되는가?
법인이 아래와 같은 조건으로 부동산을 승계 취득하면 지방세법 제13조 제2항에 따라 원칙적으로 8%의 중과세를 적용한다.
ㆍ 수도권 과밀억제권역 내에서 신설된 법인일 것
ㆍ 설립된 지 5년이 미경과할 것
ㆍ 수도권 과밀억제권역 내의 부동산을 취득할 것
ㆍ 중과제외 업종에 해당하지 않을 것
따라서 사례의 경우 중과제외 업종(주택건설사업, 주택임대업 등)에 해당하지 않는 한 중과세가 적용될 것으로 보인다. 예상 취득세는 4,000만 원(5억 원×8%) 이상(이외 농특세 등이 추가됨)이다.
Q2. 중과세를 적용받지 않으려면 어떻게 해야 하는가?
대도시(수도권 과밀억제권역) 내에 설치가 불가피하다고 인정되는 업종(대도시 중과제외 업종)을 영위하면 된다(지방세법 시행령 제26조). 이에는 대표적으로 아래와 같은 것들이 있다.
ㆍ 주택법 제4조에 따라 국토교통부에 등록된 주택건설사업(주택건설용으로 취득한 후 3년 이내에 주택건설에 착공하는 부동산만 해당한다)
ㆍ민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따라 등록을 한 임대사업자가 경영하는 주택임대사업 등
사례의 K 법인이 위의 요건을 충족하면 중과배제를 적용받을 수 있으나, K 법인은 근린생활시설 등을 신축ㆍ분양하는 업을 영위하므로 취득세 중과세를 적용받을 것으로 보인다.
Q3. 만일 신축건물이 주상복합건물로 지어지면 취득세 중과배제를 받을 수 있는가?
주상복합건물 중 주택 부분만 위 Q2의 요건을 충족하면 취득세 중과세를 적용받지 않아 보인다.
Q4. 만일 취득세 중과배제를 적용받고 착공 후에 해당 토지를 양도하면 취득세 중과세가 추징되는가?
지방세법 제13조 제3항에서는 부동산 취득일부터 2년 이상 해당 업종 또는 용도에 직접 사용하지 아니하고 매각하는 경우 등에 해당하면 취득세 중과세를 적용하도록 하고 있다. 따라서 중과배제를 적용받은 후에는 사후관리 요건에 유의해야 한다.
Q5. 만일 위 법인이 근린생활시설만을 신축해 준공하였다면 원시취득에 따른 취득세 중과세가 적용되는가?
앞에서 살펴본 내용은 건설용지 확보를 위해 일반건물을 취득한 것에 대한 취득세 중과세의 문제였다. 그렇다면 이와 별개로 향후 건물이 준공되어 보존등기 시 건물에 대한 취득세를 내야 하는데 이에 대해서는 4.4%로 취득세 중과세가 적용될 것으로 보인다. 이를 요약하면 아래와 같다(단, 이외 농특세 등이 별도로 부과됨).
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구분
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세율
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비고
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|---|---|---|---|
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해당 법인이 토지나 비주거용 건물 등을 승계취득하는 경우
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8%
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4%×3배-중과기준세율
2%×2배=12%-4%=8% |
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해당 법인이 부동산을 신축(원시취득)하는 경우
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4.4%
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2.8%×3배-중과기준세율
2%×2배=8.4%-4%=4.4% |
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Tip. 신설법인의 건물매입 관련 취득세 중과세 리스크 예방법
수도권 과밀억제권역 내에서 최근에 신설된 법인들은 취득세 중과세가 적용될 가능성이 크다. 따라서 건물 등을 매입할 때 아래와 같은 사항들에 유의하자.
첫째, 취득세 중과세 규정을 정확히 이해해야 한다.
취득세 중과세(8%) 규정은 지방세법 제13조(주택에 대한 중과세는 제13조의 2)에서 다루고 있다. 여기에서는 대도시(수도권 과밀억제권역을 말함)에서 사옥이나 공장을 신ㆍ증축하거나, 이 지역 내의 부동산을 업력이 짧은(5년 미경과) 신설법인이 취득하면 중과세를 적용하고 있다.
둘째, 취득세 중과배제 업종에 해당하는지를 검토해야 한다.
신설법인이 과밀억제권역 내에서 부동산을 취득하더라도 중과제외 업종에 해당하면 중과세를 적용하지 않는다. 주로 공익성이 큰 업종(주택건설사업, 주택임대사업 등)에 해당하면 중과배제를 해주고 있다.
셋째, 법인설립을 수도권 과밀억제권역 밖에서 한다.
법인에 대한 취득세 중과세는 주로 수도권 과밀억제권역 내에서 법인을 설립(수도권으로의 전입, 지점설치 포함)했을 때 발생한다. 따라서 이러한 중과세 리스크를 없애기 위해서는 기본적으로 수도권 과밀억제권역 밖에서 법인을 설립하는 것이 좋을 것으로 보인다(이에 대한 범위는 수도권정비계획법 시행령 별표1을 참조하기 바란다).
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