[건설업(건축주) 세무실무 1] 신축ㆍ리모델링과 세무상 쟁점 - (1) 신축ㆍ리모델링 전에 세금을 알아야 하는 이유

2026-08-03

이번 호부터는 몇 회에 걸쳐 업종별 세무의 일환 중 하나로 건설업 관련해 건축주(시행사)가 알아야 할 다양한 세무상 쟁점을 살펴보고자 합니다. 알다시피 건설업 수행자는 크게 시행사와 시공사로 구분되는데, 이 중 전자에서 세무상 쟁점들이 많이 발생하고 있습니다. 이들은 토지의 구입부터 분양까지 일련의 과정을 겪게 되므로 시공사 보다 알아야할 것들이 상당히 많습니다. 이 원고에서는 이러한 흐름 속에서 신축은 물론이고 리모델링과 같은 주제를 포함해 실무에서 알아야 할 모든 내용을 다룰 예정입니다.

<주요 주제>

1. 신축ㆍ리모델링 전에 세금을 알아야 하는 이유

2. 신축ㆍ리모델링 사업의 수익률과 세금의 관계

3. 신축ㆍ리모델링 사업의 세금체계

4. 신축ㆍ리모델링 사업에서의 개인과 법인의 선택

5. 신축ㆍ리모델링 관련 법률의 이해

6. 건축법과 주택법상의 주택 구분과 세무상 쟁점

7. 국세청 건설업과 부동산공급업 업종코드 그리고 건축주가 알아야 할 것들

1. 왜 신축ㆍ리모델링에 관심이 많을까?

원룸이나 빌라 같은 건축물을 신축^*하거나 리모델링하는 사업에 관심이 많다. 표면상으로 보면 토지도 그렇게 많이 필요하지 않고 공사 기간도 그렇게 많이 소요되지 않기 때문이다. 하지만 그 이면에는 다양한 이유가 있다. 이를 좀 더 구체적으로 살펴보자.

* 건축법상 건축에는 신축이 포함된다. 이 원고에서는 건축은 신축을 의미하는 것으로 사용하고 있다.

첫째, 매매시장에 대한 규제가 심하기 때문이다.

주택의 경우 취득세부터 양도소득세(양도세)까지 세제가 상당히 복잡하며 때로는 중과세 제도가 작동되고 있다.

ㆍ 취득세 : 1~12%

ㆍ 종합부동산세 : 0.5~5.0%

ㆍ 양도세 : 6~45%+10~30p

둘째, 신축사업은 규제가 없기 때문이다.

원룸 등을 신축해 분양(판매)하거나 임대하는 경우에는 앞에서 본 세제들이 아래처럼 바뀐다.

구분	매매	신축
취득세	1.0~12.0%	2.8%(단, 건설임대는 감면)
종부세	0.5~5.0%	좌동(단, 신축판매업과 건설임대는 종부세 적용배제 원칙)
양도세	6~45%+20~30%p	6~45%(법인은 10~25%, 소규모 성실신고법인^*은 20~25%)

* 주업이 임대업 법인(임대수익과 금융소득이 50% 이상인 법인 포함)으로 상시근로자 수가 5인 미만인 가족법인을 말한다.

☞ 신축은 건물을 건설하는 것을 말하고, 분양(판매)은 완공된 건물을 공급하는 것을 말한다. 따라서 신축판매업은 두 개의 업종이 결합된 형태의 사업을 말한다. 한편 리모델링은 구건축물을 대상으로 대수선 등을 통해 가치를 높이는 것을 말한다. 이러한 사업도 신축의 세제와 유사하나 일부에서는 차이가 있다. 이에 대한 자세한 내용은 뒤에서 다룬다.

셋째, 신축은 용도가 다양하기 때문이다.

원룸 등을 신축하면 판매업이나 임대업을 영위할 수 있고 더 나아가 일부는 자가용으로 사용할 수도 있다. 따라서 본인의 사정에 맞게 다양한 용도로 활용할 수 있다는 장점이 있다.

☞ 리모델링의 경우에도 완성된 건축물을 판매할 수도 있고 임대할 수도 있다.

Tip. 건축주(=시행사, 사업 주체)

“건축주”란 건축물의 건축ㆍ대수선ㆍ용도변경, 건축설비의 설치 또는 공작물의 축조에 관해 공사를 발주하거나 현장 관리인을 두어 스스로 그 공사를 하는 자를 말한다(건축법 제1조 제12호). 실무적으로 시행사(또는 사업 주체)라는 표현을 쓰기도 한다. 참고로 이 원고는 건축(신축)뿐만 아니라 대수선 즉 리모델링 등을 통한 건축물(주택과 건물 등)을 공급 또는 임대하는 사업에 대한 세제를 다룬다.

2. 신축ㆍ리모델링 전에 세금을 알아야 하는 이유

원룸^*이나 근린생활시설(근생) 등 각종 건물을 신축할 때 발생하는 세제는 크게 취득세, 부가가치세(부가세), 소득세(법인은 법인세) 정도가 된다. 이렇게 보면 신축과 관련된 세제가 그렇게 어렵지 않게 느껴질 수도 있다. 하지만 실제 건축주의 처지에서 보면 신경을 써야 할 것들이 한둘이 아니다. 왜 그럴까?

* 원룸은 한 공간에서 주거가 가능한 주거용 시설로 법상 용어가 아닌 실무현장에서 사용되는 용어에 해당한다. 주로 단독주택의 유형에서 많이 찾아볼 수 있다.

ㆍ 단독주택 : 단독주택, 다가구주택, 다중주택

ㆍ 공동주택 : 아파트, 연립주택, 다세대주택, 도시형 생활주택

ㆍ 준주택 : 고시원, 오피스텔 등

첫째, 공사과정이 있기 때문이다.

신축을 위해서는 먼저 토지(敷地)를 마련한 후 수개월에서 많게는 몇 년간의 공사과정을 거치게 된다. 따라서 건물이 준공되는 과정까지 많은 시간이 소요될 수밖에 없는데 이 과정에서 다양한 세무상 쟁점들이 발생하는 근본적인 문제가 있다. 예를 들어 토지취득 후 바로 착공에 들어가지 못하면 종합부동산세(종부세)나 업무무관자산에 대한 세무상 쟁점 등이 발생할 수 있고, 공사 중에 토지를 양도하면 처분에 따른 중과세 제도^* 등이 작동될 수 있다.

* 비사업용 토지에 해당하면 개인은 양도세 중과세(6~45%+10%P), 법인은 추가 법인세(10%)를 더 부담할 수 있다.

☞ 독자들은 신축사업의 종류(분양, 임대 등)별로 세제를 이해하는 것이 좋을 것으로 보인다. 이 원고는 이러한 순서에 따라 진행이 된다.

둘째, 부가세제도가 깊이 관여하고 있기 때문이다.

실무적으로 신축 관련 세제가 어렵게 느껴지는 이유 중 하나는 바로 모든 거래단계에서 발생하는 부가세 때문이다. 예를 들어 공사 중에 세금계산서나 계산서 같은 자료파생에 따른 실무처리 등이 복잡하게 발생한다. 이후 분양과정에서도 이의 세금이 발생해 분양업무에도 많은 영향을 미치고 있다.

☞ 독자들은 무엇보다도 부가세제도를 잘 이해하는 것이 급선무가 될 것으로 보인다.

셋째, 이외 수익률의 제고 관점에서 전반적인 세무관리가 필요하기 때문이다.

신축의 목적은 크게 분양(판매)^*, 임대 등 정도가 된다. 분양은 판매수익을 임대는 임대소득을 얻는 것을 목적으로 한다. 따라서 이와 관련된 수익률을 올리기 위해서는 무엇보다도 취득원가를 최소화하는 것이 필요하다. 이때 토지취득부터 분양 또는 임대까지의 전반적인 세무관리가 필요하다.

* 이 원고에서는 분양과 판매를 같은 용어로 사용하고 있다. 참고로 부가세를 다룰 때는 “공급”이라는 용어를 사용하기도 한다. 이 세 가지 용어는 같은 의미가 있다고 봐도 무방하다.

☞ 독자들은 거래단계별로 대두되는 각종 세금을 최소화하는 전략들을 구사할 수 있어야 한다. 예를 들어 취득세의 경우 주택 중과세가 적용되는지 등을 검토한 후 이를 회피할 방안을 찾고, 거래단계별로 대두되는 부가세를 제대로 관리할 수 있어야 한다. 이외 사업소득에 대한 세금을 낮출 방안들을 연구하는 것도 필요하다.

Tip. 건축 관련 주요 세금

건축과 관련된 세금 중 먼저 알아둬야 할 세목과 그에 대한 핵심적인 이슈는 아래와 같다.

ㆍ 취득세 : 취득세 중과세가 적용되는지의 여부

ㆍ 종부세 : 종부세가 적용되는지의 여부

ㆍ 부가세 : 부가세 발생 여부 및 이에 따른 환급처리 그리고 분양ㆍ판매 시 부가세 징수의무 여부 등

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