[건설업(건축주) 세무실무 1] 신축ㆍ리모델링과 세무상 쟁점

2026-08-14

이번 호부터는 몇 회에 걸쳐 업종별 세무의 일환 중 하나로 건설업 관련해 건축주(시행사)가 알아야 할 다양한 세무상 쟁점을 살펴보고자 합니다. 알다시피 건설업 수행자는 크게 시행사와 시공사로 구분되는데, 이 중 전자에서 세무상 쟁점들이 많이 발생하고 있습니다. 이들은 토지의 구입부터 분양까지 일련의 과정을 겪게 되므로 시공사 보다 알아야할 것들이 상당히 많습니다. 이 원고에서는 이러한 흐름 속에서 신축은 물론이고 리모델링과 같은 주제를 포함해 실무에서 알아야 할 모든 내용을 다룰 예정입니다.

<주요 주제>

1. 신축ㆍ리모델링 전에 세금을 알아야 하는 이유

2. 신축ㆍ리모델링 사업의 수익률과 세금의 관계

3. 신축ㆍ리모델링 사업의 세금체계

4. 신축ㆍ리모델링 사업에서의 개인과 법인의 선택

5. 신축ㆍ리모델링 관련 법률의 이해

6. 건축법과 주택법상의 주택 구분과 세무상 쟁점

7. 국세청 건설업과 부동산공급업 업종코드 그리고 건축주가 알아야 할 것들

신축사업에 대한 세제는 “토지취득→공사→공사 완료→분양 또는 임대” 순으로 살펴보는 것이 좋다.^* 과정별로 다양한 쟁점들이 발생하기 때문이다. 이하에서는 신축목적별 즉 사업유형별로 신축 관련 세제의 골격을 이해해보자. 물론 자세한 것들은 뒤에서 충분히 살펴볼 것이다.

^* 리모델링의 경우에는 “주택이나 건물의 매입→공사→공사 완료→판매 또는 임대”의 순으로 세무상 쟁점이 발생한다. 신축사업과 유사한 과정을 밟는다.

1. 사업목적별 세금의 체계

사업을 위해 건축물을 신축하는 동기는 크게 분양, 임대 정도가 된다. 이를 중심으로 만나게 되는 세제를 요약하면 아래와 같다.

구분		공통			분양 또는 임대
구분		토지 취득 시^*	공사 진행 시	완공 시	분양 시	임대 시
1. 신축판매	주택^*	ㆍ 토지 취득세 ㆍ 건물매입 부가세	ㆍ 건설공사 부가세(과세/면세)	건물완공 취득세	ㆍ 분양 부가세 (85㎡ 초과 주택 등) ㆍ 분양 소득세(법인세)	-
1. 신축판매	건물^**				ㆍ 분양 부가세 (85㎡ 초과 주택 등) ㆍ 분양 소득세(법인세)	-
2. 신축임대	주택				-	ㆍ 임대 소득세(법인세)
2. 신축임대	건물				-	ㆍ 임대 소득세(법인세)
실무상 쟁점		ㆍ 취득세 : 중과세 적용 여부 ㆍ 부가세 : 매입세액 공제 여부	ㆍ 부가세 발생 여부 및 공제 여부	ㆍ 취득세 : 과세표준 산정과 적용 세율	ㆍ 분양 : 세후 수익률 극대화	ㆍ임대 : 세제지원 내용

^* 여기서 주택은 통상 단독주택과 공동주택으로서 상시 주거용 건물을 말한다.

^*^* 여기서 건물은 비주거용 건물을 말한다. 이에는 근린생활시설(근생), 상가, 빌딩 등이 해당한다. 참고로 오피스텔의 경우 건축법상 업무시설에 해당하나, 주택법에서는 준주택으로 구분하고 있다.

위의 표를 보면 토지취득부터 공사 완료까지는 공통적인 쟁점들이 발생하나 그 이후의 단계에서는 주로 분양 시에 주요 쟁점들이 발생하고 있음을 알 수 있다.

2. 공사 완료까지의 주요 세무상 쟁점들

토지취득 시부터 공사 완료까지 발생하는 주요 세무상 쟁점들을 정리하면 아래와 같다.

1) 토지취득 시

건설용지를 매입할 때 세무상 쟁점은 크게 두 가지 정도가 된다. 하나는 취득세를 얼마나 낼 것인가 다른 하나는 멸실용 건물을 매입하면서 부가세가 발생하면 이를 환급받을 수 있는지다.

먼저 토지 관련 취득세율은 아래의 범위에서 결정된다.

구분	주택		주택 외(나대지, 건물 등)
구분	일반세율	중과세율	일반세율	중과세율
개인	1~3%	8~12%	4%	-
법인	상동	12%	상동	8%

개인이 토지확보를 위해 주택이나 토지, 건물 등을 취득하면 취득세율은 1~12% 내에서 발생한다. 따라서 12% 같은 중과 취득세율은 절대 부과받지 않는 것이 중요하다. 한편 일반건물을 매입할 때 발생하는 부가세와 철거비용 등에서 발생한 부가세는 원칙적으로 환급이 불가하다. 토지 관련 매입세액으로 보기 때문이다.^*

^* 토지는 부가가치 생산요소에 해당하므로 이와 관련된 매입세액은 공제하지 않는다.

2) 공사 진행 시

공사단계에서는 주로 부가세와 관련된 쟁점들이 발생한다. 건설용역(리모델링 용역)을 제공받을 때 세금계산서와 계산서 중 어떤 것을 받아야 하는지 그리고 부가세를 환급받을 수 있는지 등이 관심사가 된다. 일반적으로 분양 시 부가세가 과세되는 사업과 관련된 것이라면 공사 관련 부가세는 모두 환급을 받을 수 있다. 하지만 토지조성이나 국민주택의 공급과 관련된 매입세액은 공제(환급)받지 못한다. 환급받지 못하는 부가세는 토지원가나 공사원가에 포함된다.

☞ 건축공사 중에는 보유세와 관련된 쟁점들은 거의 발생하지 않으나, 오래 보유한 토지에 대해서는 보유세 문제가 발생한다.

3) 공사 완료 시

공사를 완료한 후 소유권 보전등기를 할 때 취득세를 내야 하는데 이때 취득세 과세표준의 범위에서 문제가 발생한다. 이의 크기에 따라 취득세가 달라지기 때문이다.

구분	개인	법인
과세표준	ㆍ 원칙 : 사실상 취득가액 ㆍ 예외 : 시가표준액(표준공사비)	사실상 취득가액
세율	2.8%	2.8%^*

^* 과밀억제권역 내 법인의 본점신축 시 중과세(4.4~6.8%)가 적용될 수 있다.

☞ 리모델링의 경우에는 대수선에 따른 공사비에 대해 취득세가 부과된다.

3. 공사 완료 이후의 주요 세무상 쟁점들

1) 분양ㆍ판매 시

주택이나 건물을 분양하면 부가세와 관련해 주요 쟁점들이 발생한다. 구체적으로 85㎡ 초과 주택이나 오피스텔이나 상가건물 등의 경우 매출 부가세를 어떤 식으로 산정할 것인지 등이 중요하다. 건물과 토지의 공급가액을 어떤 식으로 나누느냐에 따라 징수해야 할 부가세액이 달라지기 때문이다(총분양가에도 영향을 준다).

구분	개인	법인
분양 부가세 발생	ㆍ 85㎡ 초과 주택 ㆍ 건물(오피스텔 등)	좌동
분양소득에 대한 세금	종합소득세(6~45%)	법인세(10~25%)

2) 임대 시

주택이나 건물을 임대하면 임대료가 발생하며 이에 대한 세무상 쟁점은 아래와 같다.

구분	개인	법인
임대료 부가세 발생	건물(오피스텔 등) ☞ 주택임대는 면세	좌동
임대소득에 대한 세금	종합소득세(6~45%)	법인세(10~25%)

Tip. 신축(리모델링)판매업의 범위와 소득의 구분

구분	거래형태	내용	소득 구분
주택의 신축	일시적(비사업적)	1동 신축 양도	양도소득
	계속적(사업적)	1동 신축 양도	주택신축판매업 (건설업)
		도급 후 신축판매
		시공 중 신축판매
		일시 임대 후 판매
계속적(사업적)	일반건물의 양도	부동산매매업

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[건설업(건축주) 세무실무 1] 신축ㆍ리모델링과 세무상 쟁점 - (3) 신축ㆍ리모델링 사업의 세금체계

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