주택임대소득 신고 핵심요약

2026-05-20

2025년 귀속분 과세대상 주택임대소득자는 사업소득으로

이번 6월 1일(월)까지 종합소득세를 신고 및 납부해야 합니다.

(출처: 국세청)

1. 과세 대상

• 과세기간 중 한 기간이라도 과세기준에 해당하는 수 이상의 주택을 보유하고 그 중 1주택 이상을 임대한 경우

(1) 보유 주택 수 기준(부부 합산)

주택 수	기 준
1주택	기준시가 12억 원 초과 국내 소재 주택 또는 국외 소재 주택으로부터 월세 수입이 있는 경우(보증금 과세 제외)
2주택	월세 수입이 있는 경우(보증금 과세 제외)
3주택 이상	월세 수입이 있거나 보증금 합계(소형주택^* 제외)가 3억 원을 넘는 경우

* 소형주택: 주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하인 주택

※ 주택 수 계산 방법

구분	계산 방법
다가구주택	1주택으로 보지만 구분 등기된 경우 각각 1개의 주택으로 계산
공동소유	• 원칙: 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산 - 해당 주택 임대수입이 600만 원 이상 또는 기준시가 12억 원 초과 주택의 지분을 30% 초과 소유할 경우, 소수지분자의 주택 수에도 포함 • 예외 - 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우 각각의 소유로 계산 - 지분이 가장 큰 자가 2인 이상이면서 합의하여 그들 중 1인을 해당 주택 임대수입의 귀속자로 정한 경우, 그 귀속자의 소유로 계산
전대ㆍ전전세	임차 또는 전세 받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우, 당해 임차 또는 전세 받은 주택을 임차인 또는 전세 받은 자의 주택으로 계산
부부소유	본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우 합산하여 계산

(2) 임대 유형별 기준

임대유형	기 준
월세	- 기준시가 12억 원 초과 국내 소재 주택 - 국외 소재 1주택 보유자 - 2주택 이상 보유자
보증금 등	주택(소형주택 제외)의 보증금 등의 합계가 3억 원을 넘는 3주택 이상 보유자

2. 과세방법

(1) 과세대상 총수입금액: 해당 과세기간의 월세액 합계 + 보증금 등에 대한 간주임대료

[보증금 등에 대한 간주임대료 계산]

(보증금등-3억 원¹⁾)의 적수 X 60% /365(366) X 정기예금이자율(’25년 귀속: 3.1%)- 해당 주택 임대 부분에서 발생한 수입이자와 할인료ㆍ배당금의 합계액²⁾

1) 2주택 이상에서 보증금 등을 수령한 경우, 적수가 가장 큰 주택의 보증금 등부터 순서대로 차감

2) 추계신고·결정 시 주택임대에서 발생한 금융수익을 차감하지 않음

(2) 주택 수 별 과세 범위(부부 합산)

주택 수	과세범위
1주택	기준시가 12억 원 초과 국내 소재 주택 또는 국외 소재 주택으로부터 얻은 월세 수입만 과세
2주택	월세 수입만 과세
3주택	월세와 간주임대료에 대해 과세(간주임대료 계산 시 소형주택분은 제외)

(3) 수입금액 기준 과세방법

• 2천만 원 이하: 종합과세와 분리과세 중 선택

• 2천만 원 초과: 종합과세

3. 분리과세

※ 주택임대소득 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 경우 종합과세와 분리과세 중 선택 가능

• 분리과세 주택임대소득의 과세표준 및 세액 산출 구조

구분	수입금액	필요경비	공제금액	세율
등록임대주택	월세 +간주임대료	60%	400만 원	14%
미등록임대주택	월세 +간주임대료	50%	200만 원	14%

- 수입금액: 과세기간 중 일부 기간 동안 등록임대주택을 임대한 경우 등록임대주택의 임대사업에서 발생하는 수입금액은 월수로 계산(15일 이상=1개월)

- 공제금액: 분리과세 주택임대소득을 제외한 해당 과세기간 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우 적용하며, 등록임대주택과 등록임대주택이 아닌 주택에서 수입금액이 발생한 경우 공제금액을 안분하여 계산

4. 소형주택 임대사업자 감면

(1) 감면요건

① 등록 조건: 내국인으로서 사업자등록ㆍ지자체등록 조건 모두 충족

구분	조건
사업자등록	「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록
지자체등록	「민간임대주택에 대한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록 또는 「공공주택특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자로 지정

② 주택 조건: 「민간임대주택에 대한 특별법」ㆍ「공공주택특별법」에 따른 공공건설ㆍ공공매입ㆍ공공지원ㆍ장기일반민간임대주택으로서 다음 조건 모두 충족

구분	조건
규모	「주택법」 제2조에 제6호에 따른 국민주택규모의 주택일 것 ※ 국민주택: 주거전용면적이 1호 또는 1세대당 85㎡ 이하인 주택 - 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100㎡ 이하 - 다가구주택일 경우 가구당 전용면적 기준 ※ 주택: 주거에 사용하는 오피스텔과 주택 및 오피스텔에 딸린 토지를 포함하여 그 딸린 토지가 건물이 정착된 면적에 10배(도시지역 5배)를 곱하여 산정한 면적을 초과하는 경우 해당 주택 및 오피스텔은 제외
기준시가	해당 주택 임대개시일 당시 주택 및 부수토지의 기준시가 합계액이 6억 원을 초과하지 아니할 것
임대료 증액	임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않을 것

(2) 감면율 및 농어촌특별세율

구분		일반적인 경우	장기일반민간임대주택 등
감면율	1호	30%	75%
감면율	2호 이상	20%	50%
농어촌특별세율		감면세액의 20%

* 장기일반민간임대주택 등: 「민간임대주택에 대한 특별법」 제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택

(3) 유의사항

• 감면 배제 사유

① 소득세를 신고하지 않아 세무서장 등이 과세표준과 세액을 결정하는 경우와 기한 후 신고를 하는 경우

② 신고내용의 탈루 등으로 경정하는 경우와 경정할 것을 미리 알고 수정신고서를 제출한 경우 과소신고금액 해당분 감면 배제

③ 사업용계좌 미신고, 현금영수증 가맹점 가입의무자 미가입, 신용카드ㆍ현금영수증 발급거부ㆍ허위발급

* 확정신고 시 추계신고한 경우에는 감면 가능

• 최저한세 적용: 분리과세 시에는 최저한세 적용 제외

• 감면대상 소득과 감면제외 소득이 함께 있는 경우 산출세액을 안분 계산

① 종합과세: 산출세액 X (감면대상 소득금액/종합소득금액) X 감면율

② 분리과세: 산출세액 X (감면대상 과세표준/분리과세 총 과세표준) X 감면율

* 분리과세 시 과세표준(소득금액) = 수입금액-필요경비-공제금액

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