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title: 주택임대소득 신고 핵심요약
description: 2025년 귀속 주택임대소득 신고 방법과 과세 기준을 확인하고, 종합소득세 신고 기한을 놓치지 마세요.
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[Issue Brief | 삼일피더블유씨솔루션 ](https://brand.samili.com/issue-brief)

# [주택임대소득 신고 핵심요약](https://brand.samili.com/issue-brief/세무지원/주택임대소득-신고-핵심요약)

 작성자: [삼일아이닷컴](https://brand.samili.com/issue-brief/author/삼일아이닷컴) | May 20, 2026 5:29:31 AM

  

 2025년 귀속분 과세대상 주택임대소득자는 사업소득으로

이번 6월 1일(월)까지 종합소득세를 신고 및 납부해야 합니다.  

 (출처: 국세청) 

 

**1. 과세 대상**

 

• 과세기간 중 한 기간이라도 과세기준에 해당하는 수 이상의 주택을 보유하고 그 중 1주택 이상을 임대한 경우

 

**(1) 보유 주택 수 기준(부부 합산)**

| 주택 수 | 기 준 |
| --- | --- |
| 1주택 | 기준시가 12억 원 초과 국내 소재 주택 또는 국외 소재 주택으로부터 월세 수입이 있는 경우(보증금 과세 제외) |
| 2주택 | 월세 수입이 있는 경우(보증금 과세 제외) |
| 3주택 이상 | 월세 수입이 있거나 보증금 합계(소형주택* 제외)가 3억 원을 넘는 경우 |

* 소형주택: 주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하인 주택

 

 

**※ 주택 수 계산 방법**

| 구분 | 계산 방법 |
| --- | --- |
| 다가구주택 | 1주택으로 보지만 구분 등기된 경우 각각 1개의 주택으로 계산 |
| 공동소유 | • 원칙: 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산 - 해당 주택 임대수입이 600만 원 이상 또는 기준시가 12억 원 초과 주택의 지분을 30% 초과 소유할 경우, 소수지분자의 주택 수에도 포함 • 예외 - 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우 각각의 소유로 계산 - 지분이 가장 큰 자가 2인 이상이면서 합의하여 그들 중 1인을 해당 주택 임대수입의 귀속자로 정한 경우, 그 귀속자의 소유로 계산 |
| 전대ㆍ전전세 | 임차 또는 전세 받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우, 당해 임차 또는 전세 받은 주택을 임차인 또는 전세 받은 자의 주택으로 계산 |
| 부부소유 | 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우 합산하여 계산 |

 

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**(2) 임대 유형별 기준**

| 임대유형 | 기 준 |
| --- | --- |
| 월세 | - 기준시가 12억 원 초과 국내 소재 주택 - 국외 소재 1주택 보유자 - 2주택 이상 보유자 |
| 보증금 등 | 주택(소형주택 제외)의 보증금 등의 합계가 3억 원을 넘는 3주택 이상 보유자 |

 

**2. 과세방법**

 

**(1) 과세대상 총수입금액: 해당 과세기간의 월세액 합계 + 보증금 등에 대한 간주임대료**

 

 

| [보증금 등에 대한 간주임대료 계산]   (보증금등-3억 원1))의 적수 X 60% /365(366) X 정기예금이자율(’25년 귀속: 3.1%)- 해당 주택 임대 부분에서 발생한 수입이자와 할인료ㆍ배당금의 합계액2) 1) 2주택 이상에서 보증금 등을 수령한 경우, 적수가 가장 큰 주택의 보증금 등부터 순서대로 차감 2) 추계신고·결정 시 주택임대에서 발생한 금융수익을 차감하지 않음 |
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(2) 주택 수 별 과세 범위(부부 합산)

| 주택 수 | 과세범위 |
| --- | --- |
| 1주택 | 기준시가 12억 원 초과 국내 소재 주택 또는 국외 소재 주택으로부터 얻은 월세 수입만 과세 |
| 2주택 | 월세 수입만 과세 |
| 3주택 | 월세와 간주임대료에 대해 과세(간주임대료 계산 시 소형주택분은 제외) |

**(3) 수입금액 기준 과세방법**

• 2천만 원 이하: 종합과세와 분리과세 중 선택

• 2천만 원 초과: 종합과세

 

 

**3. 분리과세**

 

**※ 주택임대소득 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 경우 종합과세와 분리과세 중 선택 가능**

• 분리과세 주택임대소득의 과세표준 및 세액 산출 구조

| 구분 | 수입금액 | 필요경비 | 공제금액 | 세율 |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| 등록임대주택 | 월세 +간주임대료 | 60% | 400만 원 | 14% |
| 미등록임대주택 | 50% | 200만 원 |  |  |

- 수입금액: 과세기간 중 일부 기간 동안 등록임대주택을 임대한 경우 등록임대주택의 임대사업에서 발생하는 수입금액은 월수로 계산(15일 이상=1개월)

- 공제금액: 분리과세 주택임대소득을 제외한 해당 과세기간 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우 적용하며, 등록임대주택과 등록임대주택이 아닌 주택에서 수입금액이 발생한 경우 공제금액을 안분하여 계산

 

**4. 소형주택 임대사업자 감면**

 

**(1) 감면요건**

① 등록 조건: 내국인으로서 사업자등록ㆍ지자체등록 조건 모두 충족

| 구분 | 조건 |
| --- | --- |
| 사업자등록 | 「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록 |
| 지자체등록 | 「민간임대주택에 대한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록 또는 「공공주택특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자로 지정 |

② 주택 조건: 「민간임대주택에 대한 특별법」ㆍ「공공주택특별법」에 따른 공공건설ㆍ공공매입ㆍ공공지원ㆍ장기일반민간임대주택으로서 다음 조건 모두 충족

| 구분 | 조건 |
| --- | --- |
| 규모 | 「주택법」 제2조에 제6호에 따른 국민주택규모의 주택일 것 ※ 국민주택: 주거전용면적이 1호 또는 1세대당 85㎡ 이하인 주택 - 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100㎡ 이하 - 다가구주택일 경우 가구당 전용면적 기준 ※ 주택: 주거에 사용하는 오피스텔과 주택 및 오피스텔에 딸린 토지를 포함하여 그 딸린 토지가 건물이 정착된 면적에 10배(도시지역 5배)를 곱하여 산정한 면적을 초과하는 경우 해당 주택 및 오피스텔은 제외 |
| 기준시가 | 해당 주택 임대개시일 당시 주택 및 부수토지의 기준시가 합계액이 6억 원을 초과하지 아니할 것 |
| 임대료 증액 | 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않을 것 |

**(2) 감면율 및 농어촌특별세율**

| 구분 | 일반적인 경우 | 장기일반민간임대주택 등 |  |
| --- | --- | --- | --- |
| 감면율 | 1호 | 30% | 75% |
| 2호 이상 | 20% | 50% |  |
| 농어촌특별세율 | 감면세액의 20% |  |  |

* 장기일반민간임대주택 등: 「민간임대주택에 대한 특별법」 제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택

 

**(3) 유의사항**

• 감면 배제 사유

 

① 소득세를 신고하지 않아 세무서장 등이 과세표준과 세액을 결정하는 경우와 기한 후 신고를 하는 경우

② 신고내용의 탈루 등으로 경정하는 경우와 경정할 것을 미리 알고 수정신고서를 제출한 경우 과소신고금액 해당분 감면 배제

③ 사업용계좌 미신고, 현금영수증 가맹점 가입의무자 미가입, 신용카드ㆍ현금영수증 발급거부ㆍ허위발급

* 확정신고 시 추계신고한 경우에는 감면 가능

 

• 최저한세 적용: 분리과세 시에는 최저한세 적용 제외

• 감면대상 소득과 감면제외 소득이 함께 있는 경우 산출세액을 안분 계산

① 종합과세: 산출세액 X (감면대상 소득금액/종합소득금액) X 감면율

② 분리과세: 산출세액 X (감면대상 과세표준/분리과세 총 과세표준) X 감면율

* 분리과세 시 과세표준(소득금액) = 수입금액-필요경비-공제금액

 

 

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