상속주택, 일반주택, 대체주택 양도소득세 비과세

2026-01-13

① 상속주택 취득과 상속주택 또는 일반주택 양도

일반주택 양도 → 1세대 1주택 요건 총족시 비과세

상속개시 당시 별도세대인 피상속인으로부터 상속받은 주택과 일반주택(상속개시 당시 보유한 주택만 해당함)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 보유기간이 2년 이상(조정대상지역의 경우 2년 거주)이면 비과세 적용을 받을 수 있다. [소득령 제155조 ②]

▶ 피상속인의 주택이 2채 이상인 경우 특례대상 상속주택

피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 주택만 상속주택 특례가 적용된다.

[국세상담센터] 피상속인 주택이 2주택 이상인 경우 상속주택 판단

[문] 피상속인이 상속개시 당시 2채 이상의 주택을 소유한 경우에는 어떻게 되나요?

[답] 상속주택 판단시 피상속인이 상속개시 당시 2채 이상의 주택을 소유한 경우 아래의 순서에 따른 1주택을 상속주택으로 합니다.

피상속인이 최장 보유한 주택 → 피상속인이 최장 거주한 주택 → 상속 개시 당시 피상속인의 거주주택 → 기준시가가 가장 높은 주택 → 상속인 선택 주택

[개정 세법] 사전 증여주택에 대한 비과세 특례 적용 배제 (소득세법 시행령 제155조 제2항, 제156조의2 제6항ㆍ제7항)

상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택은 ‘일반주택’으로 보지 않고 비과세 배제

◈ 상속주택을 보유한 상태에서 취득ㆍ양도한 주택의 1세대 1주택 비과세 여부 [기각] (심사-양도-2024-0006, 2024.03.20.)

[요지]

상속주택을 소유한 상태에서 일반주택을 수 차례 취득·양도하는 경우에도 매번마다 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받는 불합리를 개선하기 위하여 2013.02.15. 「소득세법 시행령」 제155조제1항이 개정되었으므로 2013.02.15.이후 취득하여 양도하는 분부터는 상속개시 당시 보유한 일반주택을 양도하는 경우에만 1세대 1주택 비과세 특례를 적용함이 타당함

◈ 동일세대원에게 조합원입주권을 상속받아 조합원입주권으로 양도하는 경우 비과세 적용 여부 (서면-2023-부동산-4170 [부동산납세과-1229] 2024.07.25.)

[요지]

관리처분계획인가일 현재 1주택과 1조합원입주권을 소유한 동일세대원으로부터 상속받은 조합원입주권을 양도하는 경우에도 해당 조합원입주권 양도 당시 1조합원입주권만 소유한 경우에는 비과세 적용 가능

[회신]

A주택에 대한 관리처분계획의 인가로 취득한 A조합원입주권과 B주택을 보유하는 거주자(甲)가 사망하여 동일세대원(乙)이 A조합원입주권을 상속받고 별도세대원(丙)이 B주택을 상속받은 경우로서 동일세대원(乙)이 A조합원입주권 양도 당시 다른 주택(조합원입주권 및 분양권 포함)을 보유하지 않은 경우에는 「소득세법」 제89조제1항제4호에 따라 비과세를 적용하는 것입니다. 이 경우 A주택이 관리처분계획인가일 현재 같은 법 시행령 제154조제1항에 해당하는 주택이었는지 여부는 피상속인과 상속인이 동일세대로서 보유 및 거주한 기간을 통산하여 판단하는 것입니다.

1. 사실관계

○ ’83년 부친 甲 A주택 취득(자녀인 乙과 丙도 함께 거주)

○ ’96년 부친 甲 B주택 취득 후 이사(자녀인 乙과 丙도 함께 거주)

○ ’07년 자녀 丙 혼인으로 분가

○ ’17년 A주택에 대한 관리처분계획인가(A주택→A조합원입주권)

○ ’19. 7월 부친 甲 사망(상속개시일 당시 부친 甲과 乙 동일세대)

* 乙은 A조합원입주권, 丙은 B주택을 각각 상속받음

○ ’23. 9월 乙 상속받은 A조합원입주권 양도

2. 질의내용

동일세대원으로부터 A조합원입주권을 상속받은 경우로서 피상속인이 A주택의 관리처분계획인가일 현재 2주택(A·B주택)을 보유하는 경우 A조합원입주권 양도 시 1세대 1주택 비과세 적용 여부

○ 기획재정부 재산세제과-394, 2010.04.28.

「소득세법」 제89조 제2항의 본문에 따른 조합원입주권을 1개 소유한 1세대[2006년 1월 1일 이후 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 관리처분계획의 인가를 받고 같은 법 제48조에 따른 관리처분계획의 인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 「소득세법 시행령」 제154조 제1항에 해당하는 기존주택을 소유한 세대에 한한다]가 양도일 현재 다른 주택이 없이 당해 조합원입주권을 양도하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제154조 제1항에 따른 1세대 1주택으로 보는 것입니다.

관리처분계획의 인가일 현재 2주택을 보유한 귀 질의 경우 그 양도하는 조합원입주권에 해당하는 기존주택이 관리처분계획의 인가일 현재 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 거주 및 보유기간 등 비과세요건을 충족하면 같은 법 시행령 제155조 제17항의 1세대 1주택 특례를 적용받을 수 있는 것입니다.

○ 부동산거래관리과-1211, 2010.10.01.

1. 「소득세법 시행령」 제154조제1항에 따른 1세대 1주택 비과세를 판정함에 있어 상속개시일 당시 동일세대원이던 피상속인으로부터 상속받은 주택의 보유기간은 동일세대원으로서 피상속인의 보유기간과 상속인의 보유기간을 통산하는 것이며, 또한 해당 양도주택에 대한 거주기간의 계산은 해당 양도주택에서 피상속인과 함께 하였던 거주기간과 상속인의 거주기간을 통산하는 것입니다.

2. 귀 질의의 경우 1.을 적용한 보유기간과 거주기간에 의하여 「도시 및 주거환경정비법」 제48조에 따른 관리처분계획인가일 현재 기존주택이 「소득세법 시행령」 제154조제1항에 해당하는 경우로서 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조제17항제1호(현 「소득세법」 제89조제1항제4호)에 따라 양도소득세가 비과세(해당 주택이 고가주택에 해당하는 경우 양도가액의 9억원 초과분은 제외)되는 것입니다.

◈ 상속주택(B) 취득 후 공동상속주택 소수지분(C)을 상속받은 뒤 1주택(A) 양도 시, 1세대 1주택 비과세 여부 (서면-2021-법규재산-5688 [법규과-1873] 2023.07.18.)

[제 목]

상속주택(B) 취득 후 공동상속주택 소수지분(C)을 상속받은 뒤 1주택(A) 양도 시, 1세대 1주택 비과세 여부

[요 지]

1주택자(A)가 별도세대 母로부터 1주택(B)을 상속받은 후 父와 동거봉양 합가하고 父로부터 공동상속주택 소수지분(C)을 상속받아 1주택(A) 양도 시, 1세대 1주택으로 볼 수 있는 것임

[답변내용]

귀 서면질의의 사실관계와 같이, 일반주택(A), 「소득세법 시행령」 제155조제2항에 해당하는 상속주택(B, 별도세대인 모친으로부터 상속), 같은 조 제3항에 해당하는 소수지분 공동상속주택(C, 동거봉양 목적으로 합가한 부친으로부터 상속)을 소유한 1세대가 A주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 「소득세법 시행령」제154조제1항을 적용할 수 있는 것입니다.

상속받은 주택이 공동명의인 경우

공동상속주택과 일반주택을 보유한 자의 경우 1세대 1주택 특례 규정을 적용함에 있어서 공동상속주택외의 다른 주택을 양도하는 때에는 상속지분이 가장 큰 자를 제외한 소수지분자는 당해 공동상속주택을 당해 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 단, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 그 2인 이상의 자 중 다음 각 호의 순서에 따라 당해 각 호에 해당하는 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다. [소득령 제155조 ② ③]

1. 당해 주택에 거주하는 자

2. 최연장자

피상속인이 5년이상 거주한 수도권 밖의 읍면지역에 소재한 농어촌주택을 상속받은 이후취득한 일반주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 특례

상속받은 주택이 수도권 밖의 지역 중 읍지역(도시지역안의 지역은 제외) 또는 면지역에 소재하는 농어촌주택으로서 피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 농어촌주택을 상속받은 이후에 일반주택을 취득하고 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있다.

□ 소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례) -요약-

⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 수도권 밖의 지역 중 읍지역(도시지역안의 지역 제외) 또는 면지역에 소재하는 주택(농어촌주택)과 그 밖의 주택(일반주택”)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 다만, 제3호의 주택에 대해서는 그 주택을 취득한 날부터 5년 이내에 일반주택을 양도하는 경우에 한정하여 적용한다. <개정 2005. 2. 19., 2008. 11. 28., 2016. 2. 17., 2021. 2. 17.>

1. 상속받은 주택(피상속인이 취득후 5년이상 거주한 사실이 있는 경우에 한한다)

2. 이농인(어업에서 떠난 자를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)이 취득일후 5년이상 거주한 사실이 있는 이농주택

3. 영농 또는 영어의 목적으로 취득한 귀농주택

상속주택과 일시적 2주택 비과세 특례

상속받은 주택과 상속개시 당시 그 밖의 주택(일반주택)을 보유하고 있는 1세대가 일반주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 취득한 날부터 3년 이내에 비과세요건을 충족하는 일반주택을 양도하는 때에는 1세대 1주택 특례 규정을 적용한다.

[국세상담센터] 일시적 2주택자가 상속주택을 취득

[문] 일시적 2주택자가 상속주택을 취득하는 경우에도 비과세 특례를 적용 받을 수 있나요?

[답] 일시적 2주택자가 상속주택을 취득하여 1세대 3주택이 되는 경우에도 일시적 2주택 비과세 특례규정을 적용받을 수 있습니다.

□ 소득세법 기본통칙 89-155…2 【 대체취득 및 상속 등으로 인하여 1세대 3주택이 된 경우 종전 주택양도에 따른 비과세 】

① 국내에 1세대 1주택을 소유한 거주자가 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 새로운 주택을 취득하여 일시 2개의 주택을 소유하고 있던 중 상속 또는 영 제155조 제4항 및 제5항에 따른 직계존속 봉양 또는 혼인하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 3개의 주택을 소유하게 되는 경우 새로운 주택을 취득한 날부터 영 제155조제1항에 따른 종전 주택 양도기간 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택의 양도로 보아 영 제154조제1항의 규정을 적용한다. <개정 2024.03.15.>

② 국내에 1세대 1주택을 소유한 거주자가 영 제155조제2항에 따른 상속주택을 취득하여 1세대 2주택이 된 상태에서 상속주택이 아닌 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 새로운 1주택을 취득함으로써 1세대가 3개의 주택을 소유하게 되는 경우 새로운 주택을 취득한 날부터 영 제155조제1항에 따른 종전 주택 양도기간 이내에 상속주택이 아닌 종전의 주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택의 양도로 보아 영 제154조제1항의 규정을 적용한다. <개정 2019.12.23.>

동일세대원으로부터 상속받은 주택 → 상속주택 또는 일반주택 양도시 2주택자로서 과세됨

동일세대원으로부터 상속받은 주택은 상속받은 주택으로 볼 수 없어 비과세특례 규정이 적용되지 않는다. 단, 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 된 경우 일반주택은 1세대 1주택의 특례로 비과세된다. (양도, 서면-2015-부동산-0803 , 2015.6.22.)

◈ 동일세대원으로터 상속받은 주택의 상속주택 특례 적용 여부 (부동산거래관리과-0840, 2011.10.05.)

[요지]

「소득세법 시행령」제155조제2항에 따른 “상속받은 주택”과 그 밖의 주택(이하 ‘일반주택’이라 함)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하나, 동일세대원으로부터 상속받은 주택은 “상속받은 주택”으로 볼 수 없어 위 규정이 적용되지 아니함.

[회신]

귀 질의와 관련하여 부동산거래관리과-677(2010.05.13)호를 참조하시기 바랍니다.

○ 부동산거래관리과-677, 2010.05.13

「소득세법 시행령」(2010.2.18. 대통령령 제22034호로 개정되기 전의 것) 제155조제2항에 따른 “상속받은 주택”과 그 밖의 주택(이하 ‘일반주택’이라 함)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하나, 동일세대원으로부터 상속받은 주택은 “상속받은 주택”으로 볼 수 없어 위 규정이 적용되지 아니합니다

상속주택과 일반주택 중 상속받은 주택을 먼저 양도하는 경우 → 양도소득세가 과세됨

일반주택을 보유한 상태에서 상속받은 주택을 먼저 양도하는 경우에는 1세대 2주택자에 해당되어 양도소득세가 과세된다.

② 공동상속주택 양도소득세

공동상속주택(1채만 있는 경우)의 소수지분

공동상속주택외의 다른 주택을 양도하는 때에는 상속지분이 가장 큰 자를 제외한 소수지분자는 당해 공동상속주택을 당해 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 따라서 다른 주택의 비과세 여부를 판단할 때 공동상속주택의 소수지분은 주택 수에 포함하지 않는다.

예를 들어 주택 1채를 보유(이하 일반주택이 한다.)한 상태에서 공동상속주택의 소수지분을 상속받는 경우 일반주택 양도시 일반주택이 1세대 1주택 요건을 충족하는 경우 양도소득세 비과세적용을 받을 수 있다.

한편, 상속주택 특례는 일반주택을 보유한 상태에서 소수지분을 상속받은 경우에도 적용되며, 상속주택 소수지분을 보유한 상태에서 일반주택을 취득하고 이후 일반주택을 2년 이상 보유(조정대상지역 지정 후 취득한 주택은 2년 이상 거주)한 후 양도해도 적용된다. 단, 상속주택이 아닌 공동소유 주택 지분을 소유한 자의 경우 소수지분도 주택을 보유한 것으로 봄으로 특히 주의하여야 한다.

◈ 1주택을 공동으로 상속받은 소수지분자의 1세대 1주택의 비과세를 판단하는 경우 당해 공동상속주택은 거주자의 주택으로 보지 아니함 (양도, 서면인터넷방문상담4팀-1928, 2004.11.29.)

[요지]

1주택을 공동으로 상속받은 소수지분자의 1세대 1주택의 비과세를 판단하는 경우 당해 공동상속주택은 거주자의 주택으로 보지 아니함

[회신]

1주택(이하 일반주택이라 한다)을 보유한 1세대가 별도세대인 피상속인으로부터 주택(소득세법시행령 제155조 제2항의 선순위 1주택에 한함)을 상속받아 2주택이 된 상태에서 그 중 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택의 비과세를 판정하는 것입니다. 이 경우 양도하는 일반주택이 서울시에 소재하는 경우에는 보유기간이 3년 이상이고 거주기간이 2년 이상인 경우에는 1세대 1주택 비과세 규정에 따라 양도소득세가 과세되지 아니하는 것이나, 보유기간과 거주기간을 모두 충족하지 못한 경우에는 양도소득세가 과세되는 것입니다.

◈ 1세대 1주택 비과세 적용시 1주택을 여러 사람이 공유하는 경우 공유자 각인이 1주택을 소유한 것으로 보는 것임 (양도, 서면인터넷방문상담5팀-855, 2008.04.22.)

[요지]

1세대1주택 비과세 및 1세대2주택 중과세율 적용시 1주택을 여러 사람이 공유하고 있는 경우에는 공유자 각인이 1주택을 소유한 것으로 보는 것임

[회신]

「소득세법」 제89조 제1항 제3호의 1세대 1주택 비과세 및 「소득세법」 제104조 제1항 제2의 5 1세대2주택 중과세율의 규정을 적용함에 있어 1주택을 여러 사람이 공유하고 있는 때에는 공유자 각인이 1주택을 소유한 것으로 보는 것입니다.

▶ 동일 지분의 공동상속주택에 대하여 주택을 보유한 것으로 보는 경우

공동상속주택으로 지분이 같은 경우 아래의 순서에 따라 상속인 중 한 사람의 주택을 보유한 것으로 본다.

1. 해당 주택에 거주하는 자

2. 연장자

예를 들어 주택 1채를 자녀 3명이 각각 1/3의 지분으로 공동상속받은 경우로서 해당 상속주택에서 거주하는 자가 없는 경우 공동상속주택은 공동상속인 중 나이가 제일 많은 사람의 주택으로 보는 것이며, 나머지 2명은 소수지분자가 된다.

□ 소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례) -요약-

② 상속받은 주택과 [조합원입주권 또는 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택(상속받은 1주택이 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업, 소규모재개발사업, 가로주택정비사업, 자율주택정비사업의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다)을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다]

그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다.)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조(1세대1주택의 범위)을 적용한다.

다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다 <개정 2021. 2. 17., 2022. 2. 15.>

1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택

2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택

3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택

4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택

③ 제154조제1항을 적용할 때 공동상속주택[상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 제2항 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다] 외의 다른 주택을 양도하는 때에는 해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다.

다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 아니하며, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상인 경우에는 그 2명 이상의 사람 중 다음 각 호의 순서에 따라 해당 각 호에 해당하는 사람이 그 공동상속주택을 소유한 것으로 본다. <개정 1995. 12. 30., 2017. 2. 3., 2020. 2. 11., 2022. 2. 15.>

1. 당해 주택에 거주하는 자

2. 삭제 <2008. 2. 22.>

3. 최연장자

공동상속주택(2채 이상인 경우)의 소수지분

상속주택이 여러 채이고, 해당 상속주택을 모두 공동으로 상속받은 경우로서 여러 채의 상속주택 모두 소수지분자에 해당한다면, 다른 주택의 비과세 여부 판단 시 공동상속주택의 소수지분 중 선순위 상속주택의 지분만 주택 수에서 제외되며, 나머지 소수지분은 주택수에 포함된다.

공동상속주액 양도시 양도소득세 적용

상속주택이 비괴세되는 경우 소수지분자가 주택이 없는 경우 양도소득세도 비과세되나 소수지분자가 주택이 있는 경우 또는 상속주택이 과세되는 경우 소수지분자의 경우에도 양도소득세가 적용된다.

◈ 공동상속주택 소수지분을 양도하는 경우 중과 적용 여부 (재산세과-1488, 2009.07.20.)

[요지]

공동상속주택 소수지분에 해당하는 경우에는 1세대 2주택 이상 중과 적용이 배제되는 것임

[회신]

공동상속주택을 양도하는 경우 당해 공동상속주택은 공동상속인 개개인이 소유하는 것으로 보아 각각의 지분에 따라 과세하는 것이나, 당해 공동상속주택이 「소득세법 시행령」 제167조의5 제2항 및 제167조의3 제2항의 소수지분에 해당하는 경우에는 1세대 2주택 이상 중과 적용이 배제되는 것임

◈ 동일세대원으로부터 공동 상속받은 주택에 대한 비과세특례주택 규정 적용 (서면인터넷방문상담5팀-560, 2008.03.19.)

[요지]

동일세대원으로부터 상속받은 주택은 비과세특례규정이 적용되지 아니하며, 1세대1주택 비과세규정을 적용함에 있어 소수지분상속주택은 소유주택으로 보지 아니함.

[회신]

1. 귀 질의 1)의 경우, 「소득세법 시행령」 제155조 제2항의 규정에 의하여 “상속받은 주택”과 그 밖의 주택(일반주택이라 함)을 국내에 각각 1개씩 소유하다 일반주택을 양도하는 경우에는 일반주택 1개를 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세규정을 적용하나, 동일세대원으로부터 상속받은 주택은 “상속받은 주택”으로 볼 수 없어 위의 규정이 적용되지 않는 것입니다.

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 1996년 4월 부친 사망으로 서울시 동작구 ◎◎동 현재 공시가 2억2천만원 단독주택을 사망당시 동일세대원인 어머니(3/7), 동일세대원인 아들(2/7), 동일세대원인 딸(2/7)이 공동상속

- 2007년 7월 위의 2/7 지분을 가진 소수지분자인 아들이 결혼하였을 당시 아내인 배우자는 경기도 △△시 ◇◇동 소재 현재 공시가 1억2천만원 상당의 아파트를 소유(2006년 10월 취득)하고 있었음.

○ 질의내용

1) 어머니, 아들, 아들의 배우자가 위의 공동지분으로 상속받은 주택에 살고 있는 상황에서 아들의 배우자 소유 아파트를 3년이상 보유 후인 2010년경에 양도할 경우 양도소득세가 과세되는지 여부

2) 아들과 아들의 배우자가 어머니로부터 분가하여 다른 곳에 독립하여 거주하고 있는 상황에서 아들의 배우자 소유 아파트를 3년이상 보유 후인 2010년경에 양도할 경우 양도소득세가 과세되는지 여부

◈ 상속주택의 양도세율 적용시 보유기간 계산 (서면인터넷방문상담4팀-1093, 2006.04.24.)

[요지]

상속받은 자산의 양도세율 적용시 보유기간의 계산은 피상속인이 당해 자산을 취득한 날부터 상속인이 당해 자산을 양도한 날까지의 기간으로 하는 것임

[회신]

상속받은 자산의 양도세율 적용시 보유기간의 계산은 소득세법 제104조 제2항 제1호의 규정에 따라 피상속인이 당해 자산을 취득한 날부터 상속인이 당해 자산을 양도한 날까지의 기간으로 하는 것입니다.

상속받은 1주택만을 소유한 1세대가 당해 주택(미등기주택 제외)을 양도하는 경우로서 상기에 의하여 계산한 주택의 보유기간이 2년 이상인 경우에는 소득세법 제104조 제1항 제1호의 규정에 따라 9% ~ 36%를 누진 적용하는 것입니다.

□ 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위) -요약-

① 법 제89조제1항제3호가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다.

⑫ 제1항을 적용할 때 취득 당시에 조정대상지역에 있는 주택으로서 제155조제3항 각 호 외의 부분 본문에 따른 공동상속주택인 경우 거주기간은 해당 주택에 거주한 공동상속인 중 그 거주기간이 가장 긴 사람이 거주한 기간으로 판단한다. <신설 2021. 2. 17., 2024. 2. 29.>

◈ 상속받은 자산의 장기보유특별공제액 계산을 위한 보유기간 기산일는 상속개시일임 (서면-2015-부동산-0071, 2015.03.11.)

[요지]

「소득세법」제95조제2항의 장기보유 특별공제액을 계산하기 위한 보유기간은 해당 자산의 취득일부터 양도일까지로 하는 것이며, 이 경우 상속받은 주택(동일세대원으로부터 상속받은 경우 포함)의 취득일은 상속개시일임

[회신]

「소득세법」제95조제2항의 장기보유 특별공제액을 계산하기 위한 보유기간은 해당 자산의 취득일부터 양도일까지로 하는 것이며, 이 경우 상속받은 주택(동일세대원으로부터 상속받은 경우 포함)의 취득일은 상속개시일입니다.

◈ 공동상속주택 소수지분 양도 시 일시적 2주택 비과세 특례 및 중과세율 적용 여부 등 (사전-2021-법규재산-1175 [법규과-445] 2023.02.20.)

[요지]

공동상속주택 소수지분을 양도하는 경우에도 일시적2주택 특례를 적용받을 수 있는 것이며, 이 경우 장기보유 특별공제액은 공동상속주택을 소유한 것으로 보는 사람이 거주한 기간을 적용하여 [표2]에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액과 거주기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합산하여 산정하는 것임

[답변내용]

귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 「소득세법 시행령」(2021.11.09. 대통령령 제32104호로 개정되기 전의 것, 이하 같음) 제155조제3항에 따른 공동상속주택 소수지분(이하 “공동상속주택 소수지분”이라 함)을 양도하는 경우에도 같은 법 시행령 제155조제1항(이하 “일시적2주택 특례”라 함)에 따른 요건을 갖추어 양도하는 경우 일시적2주택 특례를 적용받을 수 있는 것이며,

이 경우 「소득세법」(2021.12.08. 법률 제18578호로 개정되기 전의 것, 이하 같음) 제95조제2항에 따른 장기보유 특별공제액은 같은 법 시행령 제159조의4에 따른 공동상속주택을 소유한 것으로 보는 사람이 거주한 기간을 적용하여 [표2]에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액과 거주기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합산하여 산정하는 것입니다.

또한, 공동상속주택 소수지분을 양도하는 경우 「소득세법」 제104조제7항에 따른 세율이 적용되지 아니하는 것이며, 공동상속주택 소수지분 양도일 현재 같은 법 시행령 제159조의4에 따른 1세대1주택(제155조ㆍ제155조의2ㆍ제156조의2ㆍ제156조의3 및 그 밖의 규정에 따라 1세대 1주택으로 보는 주택을 포함)에 해당하지 않는 경우에는 같은 법 제95조제2항 [표1]에 따른 보유기간별 공제율을 적용하여 장기보유 특별공제액을 산정하는 것입니다.

상속주택 미분할

상속주택 외의 주택을 양도할 때까지 상속주택을 「민법」 제1013조에 따라 협의분할하여 등기하지 아니한 경우에는 같은 법 제1009조 및 제1010조에 따른 상속분에 따라 해당 상속주택을 소유하는 것으로 본다

[국세상담센터] 상속주택 미분할

[문] 일반주택을 양도할 때까지 상속주택을 협의분할 하지 않은 경우는 어떻게 보나요?

[답] 소득세법 시행령 제155조 제2항(상속주택 비과세 특례) 및 제3항(공동상속주택 비과세특례)을 적용 할 때 일반주택을 양도할 때까지 상속주택을 협의분할 하지 않은 경우 법정상속분(민법 제1009조, 제1010조)에 따라 해당 상속주택을 소유하는 것으로 봅니다 다만, 상속주택 외의 주택을 양도한 이후 국세 부과의 제척기간 내에 상속주택을 협의분할하여 등기한 경우로서 등기 전 상속주택 비과세특례 및 공동상속주택 비과세특례에 따라 1세대 1주택 비과세를 적용받았다가 등기 후 비과세를 적용받지 못하여 양도소득세를 추가 납부하여야 하는 경우는 그 등기일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 아래 계산식에 따라 계산한 금액을 양도소득세로 신고ㆍ납부하여야 합니다.

납부할 양도소득세 = 일반주택 양도 당시 비과세특례를 적용하지 않았을 경우 납부하였을 세액 - 일반주택 양도 당시 비과세특례를 적용받아 납부한 세액

□ 소득세법 시행령 제155조 제19항

⑲ 제2항 및 제3항을 적용할 때 상속주택 외의 주택을 양도할 때까지 상속주택을 「민법」 제1013조에 따라 협의분할하여 등기하지 아니한 경우에는 같은 법 제1009조 및 제1010조에 따른 상속분에 따라 해당 상속주택을 소유하는 것으로 본다. 다만, 상속주택 외의 주택을 양도한 이후 「국세기본법」 제26조의2에 따른 국세 부과의 제척기간 내에 상속주택을 협의분할하여 등기한 경우로서 등기 전 제2항 및 제3항에 따라 제154조제1항을 적용받았다가 등기 후 같은 항의 적용을 받지 못하여 양도소득세를 추가 납부하여야 할 자는 그 등기일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 다음 계산식에 따라 계산한 금액을 양도소득세로 신고ㆍ납부하여야 한다. <개정 2013. 2. 15., 2017. 2. 3.>

납부할 양도소득세 = 일반주택 양도 당시 제2항 또는 제3항을 적용하지 아니하였을 경우에 납부하였을 세액 - 일반주택 양도 당시 제2항 또는 제3항을 적용받아 납부한 세액

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