■ 실수사례
아버지로부터 아파트를 증여받고 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 조회되는 옆 동의 아파트 가액을 증여재산가액으로 평가하여 신고했습니다.
▣ 실수 바로잡기
증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가로 산정하는데, 당해 증여재산의 매매가격이나 감정가격이 없으면 유사한 재산의 매매사례가액을 시가로 보아 평가합니다.
- 아파트 등 공동주택의 경우 다른 부동산에 비해 거래가 활발하기 때문에 어떤 아파트의 매매사례가액을 써야 할지 결정하기가 쉽지 않은데, 아래의 단계별로 따라가면 더욱 쉽게 판단할 수 있습니다.
[STEP 1]
다른 아파트를 유사한 재산으로 보려면 아래의 요건을 모두 충족해야 합니다.
① 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 내에 있을 것
② 평가대상 주택과 주거전용면적의 차이가 5% 이내일 것
③ 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 5% 이내일 것
[STEP 2]
STEP 1을 충족하는 아파트가 두 개 이상이면 공동주택가격 차이가 가장 작은 아파트의 매매사례가액을 적용합니다.
[STEP 3]
STEP 2를 충족하는 아파트가 두 개 이상이면
1) 증여일 전후 가장 가까운 날(매매계약일 기준)에 해당하는 가액
2) 그 가액도 둘 이상이면 평균액을 적용합니다.
◎ 유사한 재산을 시가로 인정하는 기간이 따로 있나요?!
유사한 재산의 매매사례가액(매매계약일 기준)은 증여세 과세표준을 신고한 경우 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월 이내의 기간 중 증여세 신고일까지의 가액을 시가로 보는 점 꼭 기억하시기 바랍니다.
▣ 증여세 신고 전 확인할 사항
○ 증여재산가액은 증여일 현재 시가로 하며, 유사한 재산의 매매사례가액도 시가로 인정됩니다.
○ 공동주택의 경우 유사한 재산으로 보는 요건이 따로 있습니다. (① 동일 단지 소재, ② 전용면적 차이 5% 이내, ③ 공동주택가격 차이 5% 이내)
- 유사한 재산의 매매사례가액은 증여세 신고를 한 경우 평가기간* 중 증여세 신고일 이내에 있어야 합니다.
* 평가기간 : 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지의 기간
▣ 상속·증여재산 평가하기
국세청 홈택스(www.hometax.go.kr) → 세금신고 → 증여세 신고 → 신고도움 자료조회 → 상속·증여재산 평가하기
▶ 공동주택의 유사재산 시가 판정사례
[사례 1]
| 구분 |
증여일 |
매매계약일 |
면적 |
공동주택가격 |
매매가액 |
| 평가대상 주택 |
’24.5.10. |
- |
84㎡ |
5억원 |
? |
| 동일단지 주택 A |
- |
’24.4.25. |
84㎡ |
4.8억원 |
7억원 |
| 동일단지 주택 B |
- |
’24.5.30. |
84㎡ |
5.1억원 |
7.2억원 |
[사례 설명]
1) STEP → 1 주택 A, B는 모두 유사한 재산의 요건을 충족
2) STEP 2 → STEP 1를 충족하는 주택이 두 개 이상이므로 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택 B의 매매사례가액 7.2억원이 평가대상 주택의 시가임
3) STEP 3 → 검토 불필요
[사례 2]
| 구분 |
증여일 |
매매계약일 |
면적 |
공동주택가격 |
매매가액 |
| 평가대상 주택 |
’24.5.10. |
- |
84㎡ |
5억원 |
? |
| 동일단지 주택 A |
- |
’24.5.12. |
84㎡ |
5억원 |
7억원 |
| 동일단지 주택 B |
- |
’24.6.10. |
84㎡ |
5억원 |
7.2억원 |
1) STEP 1 → 주택 A, B는 모두 유사한 재산의 요건을 충족
2) STEP 2 → 주택 A, B 모두 평가대상 주택과 공동주택가격이 동일
3) STEP 3 → STEP 2를 충족하는 주택이 두 개 이상이므로 매매계약일이 증여일과 가장 가까운 주택 A의 매매사례가액 7억원이 평가대상 주택의 시가임