국세청 건설업과 건축주가 알아야 할 것들

2026-08-27

이번 호부터는 몇 회에 걸쳐 업종별 세무의 일환 중 하나로 건설업 관련해 건축주(시행사)가 알아야 할 다양한 세무상 쟁점을 살펴보고자 합니다. 알다시피 건설업 수행자는 크게 시행사와 시공사로 구분되는데, 이 중 전자에서 세무상 쟁점들이 많이 발생하고 있습니다. 이들은 토지의 구입부터 분양까지 일련의 과정을 겪게 되므로 시공사 보다 알아야할 것들이 상당히 많습니다. 이 원고에서는 이러한 흐름 속에서 신축은 물론이고 리모델링과 같은 주제를 포함해 실무에서 알아야 할 모든 내용을 다룰 예정입니다.

<주요 주제>

1. 신축ㆍ리모델링 전에 세금을 알아야 하는 이유

2. 신축ㆍ리모델링 사업의 수익률과 세금의 관계

3. 신축ㆍ리모델링 사업의 세금체계

4. 신축ㆍ리모델링 사업에서의 개인과 법인의 선택

5. 신축ㆍ리모델링 관련 법률의 이해

6. 건축법과 주택법상의 주택 구분과 세무상 쟁점

7. 국세청 건설업과 부동산공급업 업종코드 그리고 건축주가 알아야 할 것들

주택이나 건물의 신축 또는 리모델링을 통해 이를 판매하는 사업은 대부분 이는 건설업과 부동산공급업에 속하게 된다. 물론 전자에 대해서 세법이 우대(예 : 조특법상 감면 등)하므로 가급적 건설업 중의 하나의 업종으로 사업자등록을 하는 것이 유리하다. 다음에서는 건설업과 부동산공급업에 대한 업종코드에 대한 내용을 위주로 살펴보자. 업종코드는 국세청에서 세원 관리를 위해 마련한 코드를 말하며, 사업자등록 및 단순경비율 등을 적용할 때 필요한 내용에 해당한다. 다른 업종들은 국세청 홈택스에서 조회할 수 있다. 참고로 단순경비율 등은 매년 변동이 될 수 있다.

1. 건설업

1) 개요

가. 계약 또는 자기 계정에 의하여 지반조성을 위한 발파‧시굴‧굴착‧정지 등의 지반공사, 건설용지에 각종 건물 및 구축물을 신축 및 설치, 증축‧재축‧개축‧수리 및 보수‧해체 등을 수행하는 산업활동으로서 임시 건물, 조립식 건물 및 구축물을 설치하는 활동이 포함된다. 이러한 건설 활동은 도급‧자영건설업자, 종합 또는 전문건설업자에 의하여 수행된다. 직접 건설 활동을 수행하지 않더라도 건설공사에 대한 총괄적인 책임을 지면서 건설공사 분야별로 도급 또는 하도급을 주어 전체적으로 건설공사를 관리해도 건설 활동으로 본다.

나. 소득세법 시행령 제143조 제4항에 따른 “주거용 건물 개발 및 공급업(구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우는 제외)”은 건설업으로 분류한다.

다. 비주거용 부동산을 건설하여 판매하는 경우에는 소득세법 시행령 제122조에 따라 부동산매매업으로 분류한다.

라. 주택신축판매업의 토지보유 기간은 토지 취득일로부터 해당 주택의 사용승인서 (사용검사필증) 교부일까지로 계산한다. 다만, 사용승인서(사용검사필증) 교부일 이전에 분양 등이 완료된 경우에는「소득세법 시행령」 제162조 제1항 각호에 따른다.

2) 타 산업과의 관계

가. 조립식 건물 구성부분품, 구조물 및 건물장치용 기계장비 등의 제조 또는 판매를 주로 하는 사업체에서 직접 이들을 조립‧설치하는 경우에는 그 주된 활동에 따라 제조 또는 판매업으로 분류하나, 설치만을 전문적으로 수행하는 특정의 부서를 독립된 사업체로 분리‧파악할 수 있으면 이를 건설업으로 분류한다.

나. 건축설계, 감리, 기획, 조사, 측량, 및 기타 건축공학 관련 서비스를 제공하는 경우는 “74 건축 기술, 엔지니어링 및 기타 과학기술 서비스업”에 분류되나, 건축 활동을 직접 수행하는 사업체가 건설할 건축물을 직접 설계하는 경우에는 그 주된 활동에 따라 건설업에 분류한다.

다. 건축물 이외의 부동산(토지, 광업권 등)을 직접 개발하여 판매 또는 임대하거나 직접 건설 활동을 수행하지 않으면서 전체 건설공사를 건설업자에게 일괄도급하여 건물을 건설하게 한 후, 이를 분양‧판매하는 경우는 “부동산 임대 및 공급업”에 해당된다.

2. 부동산업(부동산공급업)

1) 개요

직접 건설, 개발하거나 구입한 각종 부동산(묘지 제외)을 임대, 분양 등으로 운영하는 산업활동, 수수료 또는 계약에 의하여 타인의 부동산 시설을 유지, 관리하는 산업활동, 부동산 구매, 판매 과정에서 중개, 대리, 자문, 감정 평가 업무 등을 수행하는 산업활동을 말한다.

가. “주거용 건물 개발 및 공급업(구입한 주거용 건물을 재판매 하는 경우는 제외)”은 소득세법 시행령 제143조 제4항에 따라 건설업으로 분류한다.

나. 부동산매매업(건물신축판매업)의 토지보유기간은 토지취득일로부터 해당 건축물의 사용승인서(사용검사필증) 교부일까지로 계산한다. 다만, 사용승인서(사용검사필증) 교부일 이전에 분양 등이 완료된 경우에는 소득세법 시행령 제162조에 따른다.

다. 부가세법 시행규칙 제2조 제2항에 따라 부동산의 매매(비주거용 및 기타 건축물을 자영 건설하여 분양 ‧ 판매하는 경우를 포함하고 주거용 건축물을 건설하여 분양 ‧ 판매하는 경우는 제외) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 부가세법에 따른 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업은 부동산 매매업으로 분류한다.

2) 타산업과의 관계

직접 건설활동을 수행하지 않더라도 건설공사에 대한 총괄적인 책임을 지면서 건설공사분야별로 하도급을 주어 전체적으로 건설공사를 관리하는 경우 “종합 건설업”에 분류

업종코드와 관련해 건축주가 알아야 할 것들

첫째, 건축물의 용도에 따라 업종코드가 달라질 수 있다.

건축주는 먼저 해당 건축물이 주거용인지 비주거용인지부터 구분해야 한다. 일반적으로 주거용 건물의 신축ㆍ판매는 건설업 또는 주거용 건물 개발 및 공급업으로 볼 수 있고, 비주거용 건물의 신축ㆍ판매는 부동산매매업 또는 비주거용 건물 개발 및 공급업으로 분류될 수 있다. 따라서 건축물의 법적 용도와 실제 사업내용에 맞는 업종코드를 선택하는 것이 출발점이 된다. 소득세법 시행령은 부동산매매업 특례 대상에 비주거용 건물건설업(자영건설 후 판매)과 부동산 개발 및 공급업을 포함하면서, 주거용 건물 개발 및 공급업은 제외하고 있다.

둘째, 사업방식에 따라 같은 건물도 업종 판정이 달라질 수 있다.

같은 주택이나 건물이라도 직접 시공을 하는지, 전체 공사를 일괄도급하는지, 신축 후 분양하는지, 단순히 매매하는지에 따라 업종 판정이 달라질 수 있다. 즉, 업종코드는 건물의 종류만으로 정해지는 것이 아니라, 건축주가 어떤 방식으로 사업을 수행하는지까지 함께 보아야 한다. 건축 시행사인지, 직접 건설하는 시공사인지에 따라서도 구분이 달라질 수 있다. 특히 비주거용 건물을 자영건설하여 판매하는 경우에는 소득세법상 부동산매매업 특례 검토 대상이 될 수 있으므로, 외형상 “건물을 지었다”는 사실만으로 일반 건설업으로 단정하면 안 된다.

셋째, 업종코드 선택은 세무관리 전반에 영향을 미친다.

업종코드는 단순한 사업자등록상의 형식 문제가 아니다. 업종코드가 달라지면 소득 구분, 수입금액 귀속시기, 부가가치세 과세 여부, 사업장현황신고 여부, 세액계산 방식 등에 차이가 생길 수 있다. 예를 들어 국민주택규모 이하의 주택 신축판매업은 부가가치세 면세사업에 해당할 수 있어 사업장현황신고 대상이 되지만, 비주거용 건물 공급은 원칙적으로 과세사업으로 보아 부가세 신고체계에 들어가게 된다.

넷째, 업종코드는 세금혜택의 가능성도 좌우한다.

주거용 신축판매업은 업종과 규모 요건을 충족하면 조특법상 창업중소기업 세액감면이나 중소기업 관련 특례를 검토할 여지가 있지만, 비주거용 부동산매매업이나 부동산 개발ㆍ공급업은 세제지원에서 불리하게 취급되는 경우가 적지 않다. 따라서 단순히 “건물을 지어 팔았다”는 사실만 볼 것이 아니라, 주거용인지 비주거용인지, 건설업인지 부동산매매업인지를 처음부터 정확히 가르는 것이 중요하다.

다섯째, 업종코드는 사업자등록상의 명칭보다 실질이 더 중요하다.

실무에서는 사업자등록증에 기재한 업종코드만으로 모든 세무처리가 자동 확정되는 것이 아니다. 실제로는 건축허가상의 용도, 분양 방식, 계약 내용, 시공 구조, 반복성ㆍ계속성 등을 종합해 세무서가 업종을 재판단할 수 있다. 따라서 처음부터 형식적으로 코드를 넣기보다, 향후 종합소득세ㆍ부가세ㆍ감면신청까지 연결되는 구조를 고려하여 업종을 선택해야 한다. 부동산매매업 특례 역시 법문상 한국표준산업분류와 실제 사업내용을 함께 전제로 하고 있다.

여섯째, 면세사업인지 과세사업인지에 따라 신고방식도 달라진다.

국세청은 부가가치세가 면제되는 개인사업자에게 사업장현황신고 의무를 두고 있고, 그 예시로 주택(국민주택규모 이하) 신축판매업자를 명시하고 있다. 반면 상가, 오피스 등 비주거용 건물 공급은 원칙적으로 과세사업이므로 사업장현황신고가 아니라 부가가치세 신고 체계로 관리된다. 따라서 건축주는 업종코드 선택 단계에서부터 면세/과세 여부를 함께 점검해야 한다.

※ 건설업(주거용 신축판매업)과 부동산매매업(비거주용 신축판매업)의 세제 비교

구분	건설업 (주택신축판매업)	부동산매매업(비주거용 등)
종합소득세 신고	일반적인 사업소득으로 신고	일반적인 사업소득으로 신고하되, 일정한 부동산매매업은 소득세법 §64 세액 계산 특례 검토
비교과세 적용	제외	원칙적으로 포함
조특법상 중소기업 해당 여부	업종ㆍ규모 요건 충족 시 중소기업 해당 가능	업종 특성상 조특법상 감면 적용이 제한되는 경우가 많음.
중소기업 특별세액감면	가능 여지 있음.	원칙적으로 불가 또는 매우 제한적
창업중소기업 세액감면	가능 여지 있음.	원칙적으로 불가 또는 매우 제한적
부가가치세	국민주택규모 이하 주택 공급은 면세	상가ㆍ오피스텔ㆍ비주거용 건물 공급은 원칙적으로 과세
수입금액 귀속시기	공사진행기준ㆍ완성도기준 검토	통상 인도일 기준(잔금청산일, 등기접수일, 사용수익일 중 빠른 날 검토)
사업장현황신고	면세 주택신축판매업이면 사업장 현황 신고 대상	과세사업이면 원칙적으로 부가가치세 신고 대상

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